Выгодно ли покупать на старте продаж: плюсы и подводные камни

Каждый, кто когда-либо интересовался покупкой квартиры в новостройке, хотя бы раз сталкивался с фразой: «Сейчас как раз старт продаж, самое выгодное время!» И дальше обычно — звонкие обещания, срочные акции, подборки «лучших» лотов, рассказы про рост цен в ближайшие полгода и, конечно, магическое «всё подорожает, успейте!» На этом месте у одних загораются глаза, у других — подозрения. Так где же правда? И действительно ли стоит нестись с деньгами к застройщику на первом же этапе, пока ещё даже котлован не отрыт?

Разбираемся честно, по пунктам, с разными сценариями. Без пафоса, без продажных баннеров и без «уникальных предложений только до вечера».

Почему старт продаж кажется выгодным

Начнём с того, почему сама идея старта кажется такой притягательной. Во-первых, цена. Действительно, на самых первых этапах застройщики часто ставят минимальную планку. Особенно если проект большой, репутация ещё не укреплена, район сомнительный или просто хочется поскорее «показать цифры» банку и инвесторам. Первые продажи — это как первые зрители в кинотеатре: даже если фильм ещё никто не смотрел, кто-то должен первым сесть в зал.

Во-вторых, выбор. На старте обычно доступно всё: и угловые, и неугловые, и «видовые», и этажи на любой вкус. Мечтаете про 7-й этаж с окнами на запад и кухней 11 метров? Вот он, пока никто не отобрал. В более поздние периоды придётся выбирать из того, что осталось — как на распродаже после обеда.

И наконец, третий фактор — психологический. Когда говорят: «Вы будете одним из первых», срабатывает какая-то внутренняя гордость. Как будто вы не просто покупатель, а почти соучастник строительства. Вложились, когда никто не верил, а потом — как в анекдоте — либо получили квартиру, либо интересный опыт.

Но за всеми этими радужными моментами есть и обратная сторона. Причём не всегда очевидная.

Что вы покупаете на старте? Мечту. Иногда слишком смелую

На старте продаж вы покупаете, по сути, проект. Не квартиру с окном, не стены, не краны в ванной — а красивую презентацию и обещания застройщика. Иногда — с макетом, иногда — с рендерами, которые даже не всегда соответствуют действительности.

На бумаге всё выглядит шикарно. Но вы не можете потрогать подъезд, не зайдёте в лифт, не посмотрите, как свет падает в окно. Потому что пока ничего этого нет. И не будет ещё два-три года. А за это время всё может поменяться.

Застройщик может передумать, изменить проект, «оптимизировать» материалы, отказаться от каких-то элементов благоустройства или вовсе продать проект другому девелоперу. Да-да, это не редкость.

Поэтому покупка на старте — это не про уют и удобство. Это про веру. Почти религиозную. Вы верите, что застройщик достроит, не сэкономит, и дом получится таким, как на рендере, а не как в вашем сне после позднего ужина.

А теперь о главном: плюсы

Давайте честно — плюсы у старта продаж есть. И довольно весомые. Вот лишь некоторые из них:

Можно взять по самой низкой цене.
Максимальный выбор планировок и этажей.
Возможность заработать — перепродать позже подороже.
Иногда дают хорошие рассрочки на старте.
Вы первыми выбираете «топовые» квартиры.

Если проект надёжный, район перспективный, а вы не торопитесь с переездом, то старт может быть отличным решением. Особенно если умеете считать деньги и не ждёте, что вам всё сделают «под ключ» завтра.

Где начинается трещина: подводные камни

А теперь то, о чём не говорят на презентациях и в чате отдела продаж.

Во-первых — сроки. То, что на бумаге указано как «сдача IV квартал 2026 года», может легко превратиться в «начало 2027-го, но с пересдачей весной». А может и вовсе сдвинуться на год. Потому что стройка — дело непредсказуемое. И ни один, даже самый приличный застройщик не застрахован от задержек. А если компания небольшая или проект — первый в её жизни, то шансы вырасти из задержки в долгострой вполне реальные.

Во-вторых — то, что проект может измениться. Причём в мелочах или в фундаменте. Вместо обещанных дизайнерских подъездов — белая плитка. Вместо панорамных окон — обычные. А парк под окнами — стал стройкой следующей очереди. И, конечно, в договорах всё предусмотрено: вы соглашаетесь с тем, что «проектная документация может меняться по решению застройщика».

Третье — ипотека. На старте не всегда всё готово для того, чтобы взять ипотеку. Ипотечные банки ещё не аккредитовали проект, документов может не хватать, и вы вместо быстрого оформления сидите, ждёте, нервничаете и пересматриваете альтернативы. Или берёте с высоким первоначальным взносом и не самыми выгодными условиями.

Риски, которые чаще всего недооценивают

Вот список моментов, о которых часто забывают:

Проект может не получить разрешения на все объекты инфраструктуры.
Благоустройство двора может превратиться в «разровняли землю — и ладно».
В соседнем корпусе будет вечно греметь стройка.
Вид из окна может испортиться через год, когда начнётся новая очередь.
Подъезд к дому может остаться «временно грунтовым» на неопределённый срок.

И главное — пока вы ждёте, ваши деньги работают не на вас. Если цена квартиры не вырастет, вы просто зафиксировали средства на два-три года. Без процентов, без аренды, без пользы. И если случится что-то с рынком (внезапный откат, падение спроса, новая ипотечная политика), то ликвидность купленной квартиры окажется под вопросом.

А если покупать для себя?

Если вы берёте квартиру не для инвестиций, а для жизни — старт продаж тоже может быть интересным моментом. Но важно понимать, что жить вы в ней начнёте не скоро. Иногда — через два-три года. И то при удачном раскладе.

Это нормально, если у вас есть где жить и вы готовы подождать. Но если хочется заехать поскорее, или уже завтра детей устраивать в школу рядом — забудьте. Старт не для вас.

Плюс на старте ещё не ясно, кто будут соседи. В массовых комплексах можно попасть в очень разную социальную среду. И если вам важно, чтобы вокруг были «люди одной волны» — это точно не угадается на этапе котлована.

Как распознать реальный шанс, а не замануху

Есть признаки, что проект действительно стоящий, и на старте его брать — выгодно и логично:

Застройщик надёжный, с большим портфелем.
Есть опыт строительства подобных ЖК.
Документация в порядке.
Есть разрешение на строительство и внятный генплан.
Уже построена хотя бы часть инфраструктуры.

А если проект — «первый в жизни», рендеры — в стиле 3D-студента, а разрешение — «в процессе согласования», то даже самая сладкая цена может оказаться дорогой игрушкой.

Когда старт — это ловушка

Есть и такие ситуации. Часто встречаются:

Агрессивные продажи и обещания «цены растут каждый день».
Менеджеры избегают конкретики.
В договоре — хитрые формулировки.
Ничего не понятно про коммуникации, дорогу, школу.
Обещают сдать через два года, но нет даже забора.

Если чувствуете, что вас торопят, а вопросы скользкие — отложите покупку. Не бывает такой квартиры, которую обязательно нужно купить «до конца недели». Это же не последний батон хлеба в магазине.

А что по цене — действительно ли выгоднее?

Тут всё зависит от динамики рынка. Иногда цены и правда растут. Особенно в начале или в пик спроса. Но бывает, что через полгода цена такая же, а в старте вы уже заморожены. Или хуже — проект корректируют, и метражи становятся меньше, но цена — выше.

Если брать среднюю статистику — цена на старте действительно ниже на 10–20%, чем через год. Но не всегда. И если рынок просел, а застройщик демпингует, может оказаться, что вы купили дороже, чем купят через месяц.

Пара слов для тех, кто рассматривает перепродажу

Если вы планируете купить на старте, чтобы потом продать подороже — стратегия рабочая. Но с нюансами:

Выгоднее всего продавать на этапе ключей.
Но конкуренция в этот момент — максимальная.
Если район не взлетел — цена не вырастет.
Если дом сдался криво — репутация испортит спрос.

Поэтому инвестировать в старты лучше в проектах, где район активно развивается, застройщик проверенный, и уже сейчас есть спрос. А если вы просто «на удачу» — то это уже не инвестиции, а казино.

Подводим по-человечески

Старт продаж — это как начало марафона. Толпа, ажиотаж, все на взводе, предложения сыплются, как из рога изобилия. Но дойти до финиша — это другая история.

Если вы готовы ждать, умеете читать между строк, знаете, что делаете и зачем — старт может быть отличным моментом для покупки. Особенно если хочется сэкономить или запрыгнуть в интересный проект на ранней стадии.

Но если вы поддались эмоциям, ничего не проверили, купили «по совету менеджера» и не вникли в детали — велик шанс, что потом будете удивляться, почему «так вышло».

Покупка квартиры — это не шашки, а шахматы. Лучше пять раз подумать, чем потом всё переигрывать. Особенно если ставка — ваши деньги, время и нервы.