Почему не все квартиры в новостройке одинаково ликвидны

Если бы все квартиры в новостройке продавались и перепродавались с одинаковой лёгкостью, жизнь была бы проще. Зашли на сайт, ткнули в любое свободное окошко, подписали договор, потом передумали, продали с прибылью — и вот вы уже инвестор с опытом. Но на практике всё не так гладко. Оказывается, даже в одном доме, у одного застройщика, в одном подъезде и даже на одном этаже — квартиры могут быть совсем разными по ликвидности. Одни улетают, как горячие пирожки на морозе, другие годами висят в базе «продаётся», а потом уходят с дисконтом и с сожалением.

Почему так происходит? Почему у соседа с такими же метрами и потолками покупатель находится за две недели, а ваша — зависает на полгода? Всё дело в тонких нюансах, которые не улавливает фильтр на сайте объявлений, но очень хорошо чувствует покупатель. Сейчас разложим всё по полочкам — без занудства, но с подробностями. И, может быть, после этой статьи вы пересмотрите своё отношение к угловым однушкам на первом этаже с видом на вентиляционную трубу.

Расположение внутри дома — это не просто цифра на табличке

Самая недооценённая вещь при выборе квартиры — это её положение в структуре самого дома. Мол, всё же новое, красивое, одинаковое. А вот и нет.

Квартиры на последних этажах часто продаются дольше. Причин много: кто-то боится, что крыша будет течь (хотя сейчас это редкость), кому-то лень ездить на лифте, а кто-то просто не хочет жить «под самым небом». Есть, конечно, фанаты «видовых», но и они не всегда готовы переплачивать за высоту.

А вот первый этаж — отдельная тема. Это не про «удобно с коляской», а скорее про «шумно, пыльно, мимо все ходят». У таких квартир спрос ниже, особенно если нет нормального цоколя или они прямо у входа в подъезд. Исключение — если это апартаменты с отдельным входом, тогда да, ликвидность может быть выше, особенно под аренду.

И, конечно, угловые квартиры. Холоднее, больше шансов на проблемы с утеплением, а ещё — не всегда удачные планировки. Это не значит, что они плохие. Просто они продаются медленнее. И цена на выходе обычно не такая бодрая, как у «центровых» аналогов.

Окна — не просто вон туда

Куда смотрят окна — может решать всё. Вид во двор — спокойно, зелень, детская площадка. Вид на ТТК — ну, скажем так, многим не хочется, чтобы спальная комната вибрировала от грузовика на шестой передаче. Особенно если квартира с панорамными окнами и шумоизоляцией от застройщика уровня «пена и надежда».

Многое зависит от ориентации по сторонам света. Южная сторона — светло и уютно, но летом может быть парилка. Северная — мрачновато, зато кондиционер не нужен. Восток — романтика утра, запад — солнце в окно после работы. Всё это — мелочи, но именно такие мелочи потом влияют на то, кто и за сколько готов у вас купить квартиру.

И да, окна во внутренний двор — не всегда плюс. Иногда этот «внутренний двор» — это мусорные контейнеры, стоянка или строительный городок, забытый застройщиком.

Планировка — не всё, что нарисовано, удобно в жизни

Вот здесь начинается магия. Бывают планировки красивые на бумаге — с нишами, зигзагами, стильными коридорами. Но когда заходишь — чувствуешь, что 40 метров как будто 30. И наоборот — иногда простая «еврооднушка» с кухней-гостиной и одной спальней ощущается просторной и дышащей.

Самые ликвидные — планировки без странностей. Прямоугольные комнаты, нормальная кухня, без скошенных углов и метровых проходов между спальней и туалетом. Всё, что кажется дизайнерским решением, — потом оказывается проблемой при перепродаже.

А ещё обращайте внимание на наличие балкона. Квартиры с балконом всё ещё ценятся выше. Даже если вы не планируете там сидеть. Потому что балкон — это пространство. Для кого-то — под сушку белья, для кого-то — под курильную точку, а для кого-то — просто лишний квадрат, который приятно иметь.

Этажность — и тут не всё очевидно

Обычно считается, что чем выше этаж, тем лучше. Но это работает только до определённого момента. Где-то на 15-м этаже люди начинают сомневаться: а если лифт сломается? А как интернет? А как детям в школу? А зимой с отоплением всё нормально?

Средние этажи — 5-й, 6-й, 7-й — это, как ни странно, золотая середина. Их охотнее берут, их проще продать. Первый и последний — требуют либо скидки, либо особых плюсов.

Есть ещё такая штука, как «технический этаж». Если под вами он — считайте, что вы на последнем жилом, но без соседа сверху. Это может быть и плюсом, и минусом: кому-то страшно жить «над ничем», а кто-то мечтает об отсутствии топота.

Метраж — иногда «больше» не значит «лучше»

Люди часто думают, что большая площадь — это автоматическая ликвидность. Но рынок сегодня не так однозначен. Большие квартиры — это большие платежи, большие счета, больше ремонта. Не все на это готовы.

Сегодня максимально ходовой товар — это:

• Еврооднушки 35–40 м².

• Двушки 50–60 м².

• Евро-трёшки 65–75 м².

А вот четырёхкомнатные, особенно с площадью 100+, идут туго. Потому что аудитория узкая, а запросы у таких покупателей выше. Они не просто «ищут побольше», они хотят идеал, и если ваша квартира — не он, то ждите долго.

Ремонт от застройщика — не всегда актив

Некоторые думают: «С отделкой же, всё классно!» Но всё зависит от качества этой отделки. Если там линолеум толщиной с бумагу, плитка с перекосом, а обои уже отстают в углах — покупатели будут смотреть настороженно.

Иногда квартиры без отделки идут быстрее. Потому что люди хотят делать под себя. Особенно если цена «чистовой» отделки зашита в цену квадрата, но качество — на уровне «вы сами покрасили бы лучше».

Инфраструктура и окружение — важнее, чем может казаться

Дом может быть шикарным, но если рядом нет ни магазинов, ни остановки, ни парковки — покупатели задумаются. А если рядом завод, стройка, пункт приёма металлолома и нелегальный шиномонтаж — задумаются втройне.

Инфраструктура — это не только школы и сады, это общее ощущение: безопасно ли, приятно ли идти пешком, не орут ли по ночам. Всё это влияет на то, как быстро и по какой цене вы потом сможете продать.

Цена — тонкий момент

Бывает, две одинаковые по площади квартиры в одном доме стоят по-разному. Почему? Потому что одна на шестом этаже с видом на зелень и удобной планировкой, а другая — угловая, теневая, с видом на вентшахту и кухней два на два. И вот эта вторая, если вы купили её по завышенной цене, потом будет тяжело уходить. Потому что реальная стоимость будет ниже, а вы — в минусе.

Важно покупать ликвидную квартиру изначально, иначе потом придётся продавать с потерями или ждать годами.

Тип дома и застройщик — тоже играют роль

Некоторые комплексы — как бренды. Сразу понятно, что там всё будет хорошо: инженерия, подъезды, дворы. А у других — снаружи красиво, а внутри экономия на всём, кроме рекламы.

Если дом от застройщика с сомнительной репутацией, то даже хорошие квартиры в нём идут медленно. А если это известный девелопер с хорошей репутацией — ликвидность выше даже у менее удачных вариантов.

Неочевидные, но важные детали

• Наличие кладовки или гардеробной — плюс.

• Раздельный санузел — на любителя, но для семей ценится.

• Окна на две стороны — круто. Односторонняя ориентация — похуже.

• Две квартиры на этаже — роскошь. Восемь — как в общежитии.

• Ходят слухи о плохой управляйке? Это влияет. Люди читают форумы.

И если вы думаете, что покупатель не заметит нюансов — ошибаетесь. Сейчас покупатели ушлые, всё читают, всё сравнивают, задают вопросы и смотрят видеообзоры на YouTube.

Как не купить неликвидную квартиру

Вот небольшой список, который вам пригодится:

• Сравните предложения в этом доме: почему одна стоит дешевле?

• Посмотрите, какие квартиры долго висят в продаже — часто это те самые «проблемные».

• Уточните про окна, этаж, вид, шум, инфраструктуру.

• Посоветуйтесь с риелтором, который не заинтересован в продаже.

• И подумайте: если бы вы сами были покупателем — выбрали бы вы эту квартиру?

Если хоть в одном пункте у вас закрались сомнения — присмотритесь к другому варианту. Потому что продать потом «неудачную» квартиру можно, но только либо с дисконтом, либо с чудом.

Финальный аккорд

Все квартиры разные. Даже если они выглядят одинаково. Всё влияет — от этажа и планировки до того, как свет падает в окно в пять вечера. И если вы хотите, чтобы ваша покупка потом легко превратилась в деньги — выбирайте внимательно. Не торопитесь. Не ведитесь на акцию «только до конца месяца». И не думайте, что «потом будет всё равно дороже». Может и не быть.

Хорошая квартира — это не всегда самая дорогая. Это та, которая найдёт нового владельца легко. А для этого она должна быть просто нормальной. Без странностей. Без «но». Просто такой, чтобы её захотелось забрать. Сразу.