Почему квартиры в соседних ЖК могут отличаться в цене вдвое

Представьте себе: вы листаете сайты по новостройкам, ищете вариант, и тут — бах! — два жилых комплекса, буквально через дорогу друг от друга. Один — с квартирами по 190 тысяч за метр, другой — 360. И вот вы уже щуритесь, пытаясь понять, где подвох. То ли в одном по ночам гуляет домовой, то ли в другом стены из картона. Но чаще всего всё гораздо сложнее и гораздо интереснее.

В этой статье попробуем разобраться, почему в одной локации можно купить квартиру за «вменяемые деньги», а в другой — только если вам случайно дали премию, наследство и выигрыш в лотерею одновременно. И, главное, как не попасть в ловушку «дешёвой» цены, потому что она может означать всё что угодно — от отсутствия окон до отсутствия здравого смысла.

Внешне похоже — внутри не очень

Да, на первый взгляд жилые комплексы могут быть одинаковыми. Похожий фасад, одинаковое расстояние до метро (если оно вообще есть), даже застройщик вроде в каждом поставил лавочку у входа. Но рынок недвижимости — это не про эстетику фасадов, а про миллион деталей, которые и определяют ценник. И вот как раз эти детали и двигают стрелку цены вверх или вниз.

Кто построил — тот и правит

Первое, с чего стоит начать — это застройщик. Один может быть известным игроком, у которого на счету 25 сданных объектов, репутация надёжнее бетонной сваи, и ипотека оформляется за один день. А другой — это девелопер «Рога и кирпич», который вчера делал МФО в Мытищах, а теперь строит жилой комплекс бизнес-класса.

У известного застройщика:

• Надёжность — выше.

• Банки охотнее дают ипотеку.

• Больше уверенности, что всё достроится.

• Менеджеры в офисе не говорят «ну, типа, вы не переживайте».

А у нового или странного застройщика — цена ниже. Потому что это способ заманить покупателей. Кто будет платить много за кота в мешке?

Разное качество строительства

Вот тут начинается то, что снаружи не видно. В одном ЖК могут использоваться монолитные стены, хорошая звукоизоляция, качественная штукатурка и стеклопакеты, которые не завоют при первом ветре. А в другом — самые дешёвые материалы, сэкономленные сантиметры на каждом метре и ощущение, будто вы живёте в декорациях, которые вот-вот развалятся после очередного «ремонта от застройщика».

• Один дом строится с нормальными нормами.

• Другой — по принципу «и так сойдёт».

• Где-то окна на улицу, а где-то на стену соседнего корпуса.

• В одном доме шумоизоляция — песня, в другом — слышно, как сосед чихнул.

Цена за это — абсолютно разная. Кому хочется жить в коробке из лего, даже если она на 50 тысяч дешевле за квадрат?

Земля под ногами

Очень важный фактор, который не видно на рендере — это статус земли. Один ЖК может быть построен на участке под ИЖС, другой — под многоэтажное жильё, третий вообще арендует землю у города. Это влияет и на юридическую чистоту, и на условия, и — сюрприз — на цену.

Когда земля «мутная», это удешевляет стоимость квартир, потому что риски выше. Когда всё чисто и прозрачно — за это платят. Справедливо? Возможно. Обидно? Немного. Особенно, если вы уже вносите задаток и вам рассказывают, что «с документами всё окей, мы потом оформим».

Социальная инфраструктура

Жить в доме приятно. Жить в районе — ещё приятнее. И вот тут начинается пляска: у одного ЖК уже есть школа, детский сад, поликлиника, пятёрочка и кофейня с надписью «латте 190», а у второго — поле, забор и обещание, что «в следующем году тут будет всё». Вот только никто не говорит, в каком году и кто это будет строить.

• ЖК с инфраструктурой всегда дороже.

• ЖК, где обещают инфраструктуру — всегда дешевле.

Потому что один уже даёт вам удобство, а другой — только иллюзию этого удобства. Хотите платить меньше? Придётся водить ребёнка в сад на маршрутке.

Сроки сдачи — вчера или послезавтра

Два ЖК могут быть через дорогу, но один — уже построен, а второй — в стадии котлована. Естественно, цена на котлован ниже. Во-первых, потому что ещё ничего нет. Во-вторых, потому что риски выше. Вдруг застройщик уйдёт в закат?

Те, кто берут «на старте» — платят меньше, но ждут дольше. Те, кто покупают уже готовое — платят больше, но получают ключи и могут сразу заехать или сдать в аренду. Тут уж кому как удобно. А разница в цене — вполне может быть в два раза.

Отделка или её отсутствие

Один ЖК может продавать квартиры с чистовой отделкой: обои, плитка, сантехника, даже кухня иногда в подарок. А другой — в формате «бетонные стены и вдохновение». Естественно, цена отличается. Но фокус в том, что многие не замечают это при сравнении — просто видят цену за метр и думают, что где-то развод, а где-то халява. А потом оказывается, что у дешёвой квартиры:

• Ноль отделки.

• Нет проводки.

• Нет стяжки.

• И вообще — жить нельзя, только фантазировать.

Вот и получается, что вы сравнивали несравнимое.

Комфорт или его имитация

Один застройщик пишет «комфорт-класс» и действительно делает:

• Подземный паркинг.

• Прогулочную зону.

• Просторные холлы.

• Бесшумные лифты.

А другой пишет «комфорт-класс», а в реальности — подъезд 1,6 м шириной, два лифта на 25 этажей и площадка с горкой, которую сварили из остатков арматуры. Такие ЖК стоят дешевле. Потому что комфорт — это не надпись, а ощущение. И если оно отсутствует, ценник снижается.

Разное окружение

Да, иногда рядом может быть завод. Или железная дорога. Или шумное шоссе. И это сильно бьёт по цене. Даже если комплекс новый и вполне приличный. Потому что никто не хочет слушать по ночам гудки товарного поезда, даже если квартира стоит на миллион дешевле.

• ЖК у воды, в парке, в тишине — дороже.

• ЖК у трассы, рядом с промкой — дешевле.

Причём разница — не условная. А очень даже реальная. И если у вас аллергия на шум, вы её почувствуете сразу после новоселья.

Финансовые схемы

Один застройщик работает по эскроу, всё прозрачно, банки всё контролируют. А другой — предлагает рассрочку, платёж за наличные, какие-то сертификаты. Это тоже влияет на цену. Чем более рискованная схема — тем ниже цена. Потому что так застройщик компенсирует потенциальные волнения покупателя.

Ну и нельзя забывать про маркетинг. Иногда цену занижают специально — чтобы привлечь внимание. А потом вдруг вылезают скрытые платежи: за отделку, за паркинг, за благоустройство. Поэтому смотрите не только на ценник, но и на то, что внутри этого ценника.

Итого, в чём соль

Цена — это не только про метры. Это про:

• Кто строит.

• Как строит.

• Где строит.

• Что уже есть рядом.

• Какие документы.

• Что входит в стоимость.

• И, главное — что будет через год.

И именно это делает одну квартиру вдвое дороже, а другую — подозрительно дешёвой.

Не рубрика «вывод», а скорее дружеский совет

Не надо думать, что если два дома стоят рядом, то они одинаковые. Это как два яблока в супермаркете: одно сочное и хрустящее, другое — полежавшее и с червяком. Цены разные — потому что внутри разное. И если не хотите потом удивляться, почему соседи живут как в пятизвёздочном отеле, а у вас лифт застревает раз в неделю — лучше разбираться заранее.

Сравнивайте не по карте, а по характеристикам. Задавайте вопросы, вникайте в детали, не верьте только красивым картинкам. И тогда вы купите не просто квадратные метры, а нормальную жизнь. А не бетон с надписью «скидка до пятницы».