Новостройка в промзоне: сколько лет ждать, пока “перестанет пахнуть”

Есть такой особый вид новостроек, которые в рекламных буклетах называют “территорией реновации”, “районом с перспективой развития”, “локацией в стадии преображения”. А на местности это пока ещё пахнет соляркой, воняет асфальтом и где-то через дорогу стоит заводик, на котором изо дня в день что-то варится, гремит и дымит. Это, друзья, и есть промзона — место, где новостройки появляются всё чаще, потому что землю ближе к центру давно разобрали, а дышать хочется не только в 35 км от МКАДа.

Речь пойдёт не о том, что промзоны — это плохо. Нет, совсем нет. Промзоны — это как бывшие плохиши в сериалах: вроде были трудные подростки, но потом стали приличными людьми. Вот только не все. И уж точно не сразу. Так что если вы смотрите квартиру в новостройке, построенной “на месте бывшего предприятия”, будет не лишним подумать не только о метраже и планировке, но и о том, сколько лет вы будете ждать, пока воздух станет свежим, улицы — зелёными, а в подвале перестанет вонять мазутом с привкусом ностальгии по индустриальной эпохе.

Что вообще такое “новостройка в промзоне”

Во-первых, промзоны бывают разные. Это не всегда трубы, заводы и цистерны. Иногда это склады, гаражи, старая инфраструктура или недостроенные корпуса бывших фабрик. Но объединяет их одно — долгое промышленное прошлое, с запахами, грунтом, в котором копилось всякое, шумами, от которых стены дрожали, и привычками у местных птиц летать не по небу, а чуть выше земли — чтобы не влететь в кран.

Новостройка в таком месте — это всегда компромисс. Цена ниже, чем “на соседней улице”. Метро ближе, чем в поле. И вот вы думаете: “Ладно, сейчас тут немного грустно, но скоро сделают парк, набережную, школу, посадят деревья, выведут всё вредное производство, и заживём”. А потом проходит год. Второй. Третий. А откуда-то всё ещё тянет то химией, то резиной, а то и каким-то коктейлем, который не распознаёт ни один ароматизатор.

Почему промзоны — не сразу про “жить можно”

Потому что промзона — это, по сути, организм. Её нельзя выключить и на следующий день сделать чистенькой. Всё, что в ней копилось десятилетиями — от тяжёлых металлов до бензина в почве — не уходит по щелчку. Даже если завод снесли, а на его месте теперь офис продаж с макетом дома, всё остальное — под ногами. Или за забором, который пока ещё “в аренде на 10 лет”.

Застройщик, конечно, напишет, что “вся территория проходит реновацию”. А на деле:

• Один цех ещё работает.

• Дорога, по которой днём и ночью ходят фуры, останется на ближайшие пять лет.

• Водосток идёт в старые системы, и во дворе пахнет как в мойке колес на карьере.

• Пыль. Мелкая, чёрная, въедливая. Которая садится на балконы, на окна, на нервы.

Так что, прежде чем радостно вселяться, надо честно ответить себе на несколько вопросов.

Что на самом деле “пахнет” в промзоне

Иногда кажется, что воздух просто плохой. Но если прислушаться (точнее, принюхаться), там можно различить целый букет.

• Резина. Если где-то поблизости шиномонтаж, переработка покрышек или шинный склад — запах характерный. Сладковато-химический, который въедается в всё.

• Асфальт. Особенно летом, когда жарко. Смесь нефти и битума чувствуется на многие метры.

• Мазут. Если были котельные или топливные склады — не дай бог раскопали, и “оттуда” пошло.

• Металлическая пыль. Визуально не видно, но чувствуется на языке, если долго стоять на балконе.

• Химические вещества. Лаки, краски, растворители — даже если производство закрыто, запахи могут “отдавать” ещё долго.

И не стоит надеяться, что застройщик вам об этом честно скажет. У них “экология улучшается с каждым годом”. А с какого она стартует — не уточняется.

Как понять, что жить будет трудно

Первый признак — если двор уже построен, а рядом всё ещё работает завод. Неважно, какой — пищевой, химический, транспортный. Рабочие предприятия не вывозят по зову арендаторов. Они сидят на земле, которой пользуются 30 лет, и будут сидеть ещё столько же.

Второй — если при заезде вы чувствуете стойкий запах на уровне первого-второго этажа. Это значит, что источники не издалека — а рядом. И что вентиляция дома будет работать “в замкнутом цикле”, потому что открытое окно = привет, завод.

Третий — балконы, на которых быстро собирается тёмный налёт. Это не пыль от стройки, это мелкие взвеси от промзоны. И мыть это будете часто.

Четвёртый — если воздух тяжёлый. Это значит, что в нём не только кислород. А что — узнаете, когда заглянете в отчёты по качеству воздуха (если найдёте, конечно).

Пятый — нет птиц. Вообще. Если в районе нет ни воробья, ни голубя, ни вороны, а только трава и парковка — это повод задуматься.

А вот что можно считать тревожными, но не смертельными признаками:

• Вид на серый забор. Эстетика страдает, но с этим можно жить.

• Отсутствие зелени. Если есть место, озеленение могут доделать.

• Фуры днём. Главное, чтобы не ночью. Тогда просто шум, а не кошмар.

Что можно сделать, чтобы себя обезопасить

Если вам очень нравится квартира — вид, цена, метро рядом — но напрягает “бывшая промзона”, сделайте проверку. Самостоятельную. Не из буклетов.

• Приезжайте на место в разное время суток. Особенно утром и вечером. Пройдитесь, понюхайте, послушайте.

• Погуглите, что было на этом месте раньше. Если химзавод — опасно. Если склад — полегче.

• Узнайте, сколько объектов сданы, и сколько ещё будут строить. Если стройка надолго — шума и пыли будет много.

• Поищите отзывы жильцов. Особенно на форумах и в чатах ЖК. Там пишут правду, не всегда вежливо — но честно.

• Спросите у продавца, что находится за забором. Если увиливает — значит, там не парк.

Промзона может превратиться в нормальный район. Но не сразу

Есть положительные примеры. Реальные. Когда на месте бывшего завода сделали набережную, парк, велодорожки, кофейни и жильё, в котором приятно жить. Но это долгий процесс.

Промзона перестаёт “пахнуть” не через год. И даже не через три. Реально — лет пять-десять. Это если всё пошло по плану: вывели производства, засыпали грунт, проложили новые коммуникации, посадили деревья, сделали дороги. И если всё это сделали, а не просто пообещали.

Поэтому если хотите жильё на века, с перспективой, можно рискнуть. Но тогда нужно:

• Не брать квартиру на нижних этажах.

• Следить за качеством окон и вентиляции.

• Быть готовыми пару лет жить среди пыли и шума.

• Не рассчитывать, что запах исчезнет до новоселья.

Когда промзона — ваш друг

Есть и плюсы. Правда.

• Цена ниже. Особенно на старте. Если повезёт — потом район вырастет в цене.

• Часто рядом метро. Потому что промзоны были в черте города.

• Парковки. Пока стройка — есть где ставить машину. Потом могут появиться паркинги.

• Меньше соседей в первые годы. Потому что не все торопятся переезжать.

Так что, если у вас нет острого обоняния, аллергии и маленьких детей, можно рассматривать такой вариант как временный или инвестиционный.

Промзона — не приговор. Но и не аромат лаванды. Просто нужно понимать, куда вы едете. И главное — зачем. Тогда не будет неожиданностей. А если повезёт — через пару лет будете говорить друзьям: “Да, раньше тут был завод, а теперь кофейня и каток. Вот как бывает”. Только дайте времени — и поставьте хороший фильтр на вентиляцию. Он вам точно пригодится.