Новостройки рядом с промзонами: риск или возможность

Казалось бы, кому придёт в голову покупать квартиру с видом на контейнер, где на солнце плавится битум, и рядом шипит нечто явно токсичное. А вот приходит. Более того — активно берут! Новостройки рядом с промзонами растут как на дрожжах, покупатели туда идут не просто с закрытыми глазами, а с ипотекой и дизайнерским планом в зубах. Почему так, с чем это едят, чем это пахнет (не буквально, хотя иногда и буквально) — вот об этом и поговорим.

А главное — стоит ли вам лично влезать в эту историю или лучше найти местечко, где вместо промки — прудик с уточками и табличка «Купаться запрещено, но все купаются».

Где эти новостройки вообще находятся

Промзоны — это не всегда чёрная дыра, куда уходят рабочие и возвращаются только за зарплатой. В Москве, Петербурге и многих других крупных городах это целые кварталы, которые ещё вчера коптили небо, а сегодня вокруг них уже растут ЖК с названиями типа «Eco Sky Line» или «Мир Парк Река». И да, это абсолютно реальная история — бывший завод по производству чего-то очень шумного теперь соседствует с кофейней и детским клубом с английским уклоном.

Районы вроде московских Южнопортового, Даниловского или Нагатинского, или питерские окраины в сторону Рыбацкого — там строят и продают. Порой по ценам, которые вызывают у покупателей странное чувство: вроде и не совсем дёшево, а где же подвох?

Почему это вообще продаётся

Промка — это дешёвая земля. А ещё это отличный способ «впихнуть» жильё в город без необходимости сносить чей-то бабушкин дом с сиренью и котом. Застройщики любят такие локации, потому что:

Земля подешевле.
Инфраструктура уже есть: дороги, электричество, газ.
Город часто поддерживает такую застройку — мол, реновация, благоустройство и вот это всё.

А покупатели идут, потому что хочется жить в городе, рядом с метро, но не хочется отдавать 30 миллионов за трёшку с видом на трубу ТЭЦ. И тут начинается главное веселье.

Что в этом плохого

Ну, раз уж честно — промка, она и есть промка. Даже если там теперь модный ЖК, всё равно рядом может быть склад с холодильниками, стоянка фур или небольшое производство пластиковых ведер. И это даёт нам:

Шумы и ароматы. Особенно весной, когда всё цветёт и активизируется.
Вопросы к экологии. Даже если завод закрыт, почва и воздух могут хранить «привет из 80-х».
Невнятный контингент по соседству. Где промка — там и гаражи, и шиномонтаж, и непонятные люди, которые с утра до вечера что-то таскают.
Перспектива отсутствия тишины. Потому что если не этот завод, так другой переедет.

Иногда жители таких ЖК описывают утренний вид из окна как «восточный Будапешт в плохую погоду». И это не самый страшный вариант.

А что в этом хорошего

Удивительно, но плюсы есть. И их довольно много, особенно если смотреть в перспективу, а не с точки зрения «хочу сразу зелёный лужок под окнами».

Близость к центру. Или хотя бы к метро. Это не дача в полях.
Инфраструктура: магазины, аптеки, логистика — всё рядом, хоть и не всегда живописно.
Часто рядом строят новые школы и детские сады — застройщик обязан, а городу это выгодно.
Цены ниже, чем в уже освоенных жилых районах.
Потенциал роста. Если промзону через 5 лет выведут — считайте, вы вложились по дешёвке в будущую «городскую жемчужину».

Особенно кайфово будет, если рядом с вами через пару лет откроется технопарк, бизнес-центр или кластер для креативных индустрий. Тогда можно рассказывать гостям, как вы знали, куда вкладываться, и вообще — почти как на Патриках живёте.

Кому это может подойти

Есть категория людей, которым на запахи и соседей с отвертками в зубах — глубоко фиолетово. Зато им важно, чтобы:

До работы — 15 минут.
Цена была ниже, чем у аналогов.
Район был с потенциалом на будущее.
Не надо было ждать пять лет, пока проведут свет и воду.

Это могут быть:

Молодые семьи, которым надо здесь и сейчас.
Люди, покупающие под аренду.
Те, кто «взял ипотеку, а теперь сам себе завидует».
Инвесторы с холодным расчётом и тёплым сердцем.

Промзона — это не про романтику, а про прагматику. И в этом её сила.

Что проверить перед покупкой

Если вам приглянулся ЖК на месте бывшей базы «Холодильники и таракан», не спешите подписывать договор, пока не сделали хотя бы базовый чек-лист:

Что было на этом месте раньше. Реально важно — химия, топливо, производство мебели? Одно дело — складики, другое — радиация.
Есть ли план вывода промзоны. Некоторые зоны официально переводят в жилую, а некоторые живут в подвешенном состоянии.
Экология района. Не ленитесь — зайдите в карты загрязнения, почитайте форум, поспрашивайте местных.
Застройщик. Если он вчера регистрировался, а сегодня уже продаёт — бегите.
Сроки сдачи и подключения коммуникаций. Иногда застройщики торопятся с продажей, а подключение газа или воды будет через два года.

А главное — посмотрите сами. Не в глянцевом буклете, а на ногах. Пройдитесь утром, вечером, в будни и выходные. Поймите, хотите ли вы, чтобы ваш ребёнок дышал этим воздухом и шёл в школу мимо ангара с покрышками.

Как это может выстрелить

Иногда промзона становится новой модной локацией. Как в своё время «Красный Октябрь» в Москве или «Севкабель» в Питере. Были трубы и бетон — стали кофейни и айтишники на самокатах. Всё зависит от воли города, активности бизнеса и желания самих жителей.

Вы могли купить за 10 миллионов, а через 5 лет продать за 20. Потому что теперь это «типа модный кластер», и все ходят туда пить воронежский сидр и обсуждать NFT-подкасты.

Промзона может дать не только риск, но и огромный рост. Главное — не покупать наобум.

Когда точно не стоит

Есть ситуации, когда связываться с промкой — плохая идея. Даже очень плохая:

У вас аллергия на любой промышленный запах.
Вы ждёте тишины, как в монастыре.
У вас собака, которая реагирует на каждый грузовик.
Вы не готовы мириться с «перспективным, но пока не очень» районом.
Вы просто хотите жить среди деревьев, а не кранов.

Тогда лучше смотреть за МКАДом, на севере, на юге, где вам по душе — но не в бывшей промке.

Несколько реальных примеров

В Москве ЖК «Символ» — на месте старой промки. Сейчас один из самых развитых районов.
В Питере ЖК на Заставской — между путями и складами. Но там теперь классная инфраструктура и цены растут.
В Екатеринбурге несколько ЖК в бывших индустриальных зонах оказались вполне ликвидными — рядом трамвай, метро, всё удобно.

Но не все истории такие. Есть и замороженные стройки, и проблемы с экологией, и вечные споры с соседями-промышленниками.

Что в итоге

Жить рядом с промзоной — это не ужас-ужас, как кажется на первый взгляд. Это компромисс. Где-то между «пока дешёво» и «может быть, повезёт». И если вы не ждёте от жизни перфекционизма в стиле «павлины под окнами и ароматы лаванды», то вполне можете рассмотреть этот вариант.

Главное — подойти с головой. И носом. И не только на презентации, где пахнет круассанами и розами, а в обычный день, в обычную погоду.

А если коротко

Промзона — это как сосед с перфоратором. Он вроде не мешает… пока не начал сверлить. Но может переехать, отремонтироваться или вообще стать другом. Вопрос — готовы ли вы потерпеть ради перспективы. Или лучше сразу искать, где птички поют.

Решать только вам.