Можно ли вернуть НДФЛ с покупки новостройки, купленной у ИП

История такая: вы решили купить новостройку. Всё красиво, дом новый, пахнет свежей шпаклёвкой, метро недалеко, соседи ещё не успели завести бойлер и перфоратор. И вдруг — на этапе договора выясняется, что продавец у вас не ООО с многозначительным названием типа «ПромГрадСтройИнвест», а ИП. То есть, индивидуальный предприниматель. Казалось бы — и что? Главное, чтоб стены стояли, документы в порядке, и чтобы никто не пропал после сделки. Но тут начинается самое интересное: а можно ли в таком случае вернуть НДФЛ, как при обычной покупке жилья?

Ведь 13% от 2 миллионов — это, на секундочку, 260 тысяч рублей. За эти деньги можно не только купить холодильник, но даже не самый грустный диван. Так что тема важная. А главное — не такая однозначная, как хотелось бы.

А что вообще за возврат НДФЛ и с чем его едят?

Если вдруг вы не в курсе, давайте начнём с базы. Возврат НДФЛ — это право гражданина вернуть часть подоходного налога, который он уже уплатил государству. Работаете официально, получаете зарплату, платите налоги — вот и можете попросить обратно часть своих денег, если купили квартиру, оплатили лечение или, скажем, учёбу ребёнка.

В случае покупки жилья максимальная сумма, с которой возвращают налог — 2 миллиона рублей. То есть, максимум можно вернуть 260 000. Если вы купили жильё в ипотеку — можно ещё сверху вернуть проценты с уплаченных процентов (ещё до 390 тысяч). Но сейчас нас интересует только основной вычет по покупке.

Чтобы получить этот возврат, нужно:

Быть налоговым резидентом РФ.
Иметь официальный доход, с которого уплачивался НДФЛ 13%.
Иметь документы, подтверждающие покупку жилья.

Казалось бы, всё просто. Но на практике начинаются нюансы. Особенно когда в договоре фигурирует ИП.

Кто такой ИП и почему всё становится сложнее

Индивидуальный предприниматель — это физлицо, которое занимается бизнесом. Он может строить дома, продавать их, ремонтировать подъезды, печь пироги и даже сдавать квартиры. Всё законно. Но в налоговой системе РФ есть особенность: ИП может работать по разным налоговым режимам. И вот именно тут кроется засада.

Есть несколько режимов:

ОСНО — общая система налогообложения.
УСН — упрощёнка.
Патент.
ЕНВД (уже не актуально, но ещё встречается в бумагах).

И вот внимание: если ИП работает на упрощёнке или по патенту, то налог он платит не как НДФЛ, а по другим ставкам. А значит, в глазах налоговой вы как бы купили жильё у человека, который не является плательщиком НДФЛ. А по правилам вычет вам полагается только если продавец — плательщик этого самого налога. Логично? Ну такое себе, но логика налоговой системы работает вот так.

Где здесь подвох?

Подвох в том, что на этапе сделки вы можете даже не знать, по какому режиму работает ваш ИП-продавец. Он может быть вполне надёжным, с кучей объектов, отличной репутацией и готовыми домами. Но если он платит налоги не как физлицо с НДФЛ, а по упрощёнке — всё, вы не можете получить налоговый вычет.

Получается, государство говорит: извини, дорогой покупатель, ты, конечно, молодец, купил жильё, но у тебя продавец не тот. Не тот в смысле налоговой категории.

Как понять, можно ли получить вычет

Вариантов тут несколько.

Продавец — физлицо, не ИП.
Да, вы имеете право на вычет, если это первая покупка и всё оформлено через ДКП, без подвохов.
Продавец — ИП, но работает на общей системе налогообложения (ОСНО).
Да, вычет возможен. Почему? Потому что при ОСНО предприниматель сам платит НДФЛ с полученного дохода. А значит — всё ок.
Продавец — ИП на упрощёнке (УСН, 6% или 15%).
Нет, налоговый вычет получить нельзя. Вы купили объект у человека, который не платит НДФЛ, а, следовательно, по букве закона вы не имеете права возвращать себе 13%.
Продавец — застройщик-юридическое лицо (ООО).
Тоже да. Потому что ООО платит налоги, всё прозрачно, всё по правилам.
Вы покупаете у ИП по договору долевого участия (ДДУ).
Вариант мутный. Если у ИП есть разрешение на строительство, и он действительно сам строит (а не перепродаёт), и работает при этом по ОСНО — возможно, будет вычет. Но на практике лучше десять раз перепроверить.

Почему ИП вообще продаёт новостройки?

Некоторые застройщики регистрируют ИП на одного из совладельцев. Это проще по бухгалтерии, дешевле в ведении бизнеса, меньше бумажной волокиты. Иногда ИП — это мелкий девелопер, который строит один-два дома в год. Особенно это характерно для малоэтажного строительства, таунхаусов, небольших комплексов.

Но! Если вы покупаете у такого ИП и надеетесь вернуть налог — спросите сразу:

На какой системе налогообложения он работает?
Платит ли он НДФЛ?
Можно ли включить в договор условия, которые позволят подтвердить право на вычет?

И обязательно зафиксируйте всё это письменно.

Какие документы важны для налоговой

Если вы всё же попали в категорию «да, можно», то собирать нужно:

Договор купли-продажи или ДДУ.
Акт приёма-передачи.
Платёжные документы (квитанции, выписки, чеки).
Документы, подтверждающие регистрацию собственности.
Справку 2-НДФЛ от работодателя.
Декларацию 3-НДФЛ.

Но если продавец ИП, налоговая с особым пристрастием будет смотреть на всё это. Им важно убедиться, что продавец действительно уплачивает налоги в рамках той системы, при которой ваш вычет возможен.

Как не попасть в просак

Всегда уточняйте статус продавца.
Проверяйте систему налогообложения ИП.
Не стесняйтесь попросить копию уведомления о применяемой системе налогообложения.
Идеально — получайте консультацию у налогового консультанта до сделки.

Слишком часто бывает так: человек купил, думает, что вернёт вычет, а потом ему отказывают. Причём отказать могут спустя год, после сдачи декларации и всех радостных ожиданий.

А может, есть способ обойти?

Ну, мы же с вами взрослые люди. Официально — нет, обойти нельзя. Есть только один путь: чтобы продавец платил НДФЛ. Или чтобы вы купили жильё у ООО. Всё остальное — это уже за рамками правового поля, и даже если кто-то расскажет «я вот так сделал, и прокатило», не стоит верить. Сегодня прокатило, завтра вызвали на ковёр.

Не забывайте: налоговая теперь умная

Если раньше кто-то что-то там где-то терял в бумагах, и можно было проскочить, то теперь налоговая цифровая, база общая, проверяют тщательно. ИП с упрощёнкой легко пробивается по ИНН, все платёжки сверяются, договоры анализируются. Надеяться на «авось не заметят» уже наивно.

Под финал: стоит ли покупать у ИП?

Иногда — да. Если цена хорошая, документы в порядке, объект реально построен и сдаётся, всё законно — почему нет? Просто не рассчитывайте на налоговый вычет в 13%. Если он вам не критичен — берите, живите, радуйтесь.

Но если вы рассчитываете на возврат как на обязательную часть сделки — тогда дважды подумайте, посчитайте и спросите всё заранее. Потому что потом будет поздно пить Боржоми — декларация уже сдана, сделка закрыта, деньги уплыли.

Что в сухом остатке

Вернуть НДФЛ можно, если продавец платит НДФЛ.
ИП — не всегда значит «нельзя», но в 80% случаев — всё-таки нельзя.
Уточняйте налоговый режим продавца до сделки.
И не стройте воздушные замки на деньги, которых может не быть.

Так что будьте внимательны, читайте договоры, не бойтесь задавать вопросы и не ведитесь на просто «дешевле». Потому что налоговый вычет — вещь серьёзная, и от его наличия или отсутствия зависит немало.