Можно ли сделать перепланировку сразу после сдачи

Вы только-только получили ключи от своей новенькой квартиры в новостройке, в руках — пухлая папка с актом приёма-передачи, а в голове — картинки из Pinterest, где кухня объединена с гостиной, а ванна утоплена в подиум. И в этот же вечер, не успев разуться, вы ловите себя на мысли: а можно ли уже всё это пилить, рушить, объединять, переносить? Или надо сначала что-то оформить, дождаться чего-то, собрать справки, выждать полнолуние? В общем, давайте по-честному разберёмся, что там с перепланировкой в новостройке и насколько быстро можно воплотить мечты в реальность, не нарвавшись на проблемы с законом.

Почему хочется начать сразу и тут же

Потому что мозг не выдерживает. Потому что вы смотрели эту квартиру полтора года только на рендерах, а теперь она настоящая — но с глупым коридором и кладовкой, которая просится в санузел. Потому что в вашей голове уже выстроено всё: гардеробная напротив кровати, кухня с барной стойкой, а вот эта стена — лишняя, она портит всё настроение.

Ну и ещё потому что это удобно: пока ещё нет мебели, чистовой отделки (если, конечно, вы брали «бетонную коробку»), пока в соседних квартирах тоже перфораторы поют арию разрушения, самое время всё делать. Казалось бы, что может быть логичнее?

А теперь аккуратно: а что там по закону

Вот тут начинается самое интересное. Квартира у вас вроде есть, но с юридической точки зрения — ещё нет. То есть вы не собственник, пока не получите выписку из Росреестра. И всякие важные действия с квартирой, включая перепланировку, доступны только собственнику.

То есть если вы ещё не зарегистрировали право, то строго говоря, даже вешать тяжёлые полки — это немного рискованно (но все всё равно вешают, мы же понимаем). А уж говорить о переносе мокрых зон или демонтаже стен вообще рано.

Технически вы не можете согласовать перепланировку до момента регистрации собственности. И если сделаете всё на авось — потом будете долго и нудно объясняться с жилищной инспекцией. А если вдруг захотите продать квартиру или оформить ипотеку под залог — могут возникнуть проблемы.

А если всё-таки хочется?

Немного подождать. Но не так уж и долго — регистрация права собственности после сдачи дома занимает около двух-трёх недель, иногда месяц. Как только в Росреестре появитесь вы, как гордый обладатель квадратных метров — можно идти к проектировщику, делать проект перепланировки и подавать документы на согласование. Или, если перепланировка простая (например, вы просто убираете не несущую перегородку), оформить уведомительный порядок.

Но есть одна ловушка: дом должен быть поставлен на кадастровый учёт. И вот с этим бывает сложнее. Иногда застройщик торопится выдать ключи, а сам ещё не всё оформил. Тогда вы вроде бы и собственник, но ваш дом как бы юридически ещё не существует — и в БТИ никто не знает, что у вас там есть.

Что вообще можно считать перепланировкой

Если вы вдруг думаете, что перепланировка — это что-то глобальное, вроде объединения двух квартир в одну и переноса санузла в центр гостиной, спешу огорчить. По закону перепланировкой считается:

• Перенос или демонтаж перегородок.

• Объединение комнат (в том числе кухни и гостиной).

• Устройство проёмов в стенах.

• Изменение площади помещений.

• Перемещение санузлов, ванн, кухонь.

Даже если вы просто расширяете ванную за счёт коридора — это уже перепланировка. И её надо согласовывать. С другой стороны, переклеить обои, поменять пол, даже перенести розетки — это просто ремонт. Тут вас никто не остановит (разве что соседи по стояку).

А как это всё выглядит на практике

На практике выглядит так: люди делают, потом узаконивают. Или не узаконивают вовсе. Некоторые считают, что жить с несогласованной перепланировкой — это как ездить на машине без аптечки: ну, не смертельно же? Пока не понадобится продать или оформить ипотеку.

Но мы же тут с вами взрослые люди, правда? И лучше не оставлять в квартире бомбу замедленного действия. Особенно если вы сделали что-то, что может повлиять на безопасность — например, перенесли кухню в жилую комнату или залезли в несущую стену.

Кстати, за это можно получить штраф. Не такой уж и огромный — до 2500 рублей. Но главное — могут обязать вернуть всё обратно. А это больно. Особенно, если у вас уже натяжные потолки и плитка за миллион.

Какие варианты можно провернуть без согласования

Есть небольшие, «невидимые» изменения, которые не требуют походов в МФЦ и рисования планов. Их, кстати, довольно много:

• Удаление или установка ненесущих перегородок без изменения мокрых зон.

• Объединение туалета и ванной.

• Демонтаж встроенной мебели или кладовок.

• Замена дверей.

• Перенос розеток и выключателей.

Но! Даже тут есть нюансы. Например, если вы сносите перегородку между кухней и жилой комнатой — это уже считается перепланировкой. Особенно если у вас газ. Газовые кухни вообще как минное поле для согласований. Там нельзя просто взять и убрать дверь.

Почему лучше сначала всё узнать

Потому что в каждой новостройке — свои нюансы. У одного застройщика перегородки гипсовые, у другого — газобетон, у третьего — кирпич, и не понять, несущие они или нет. А бывают ещё скрытые стояки, вентиляция, технические шахты.

Если вы уверены, что всё знаете, потому что «дядя Саша в соседнем подъезде уже сделал, и ничего», — это может вас подвести. У дяди Саши был 2-й этаж и стояк слева, а у вас 15-й и шахта справа. И если вы промахнётесь — потом придётся исправлять.

Поэтому всегда лучше потратиться один раз на консультацию с техником БТИ или специалистом по перепланировке. Это не так дорого, но зато спасает от кучи глупостей.

А если я делаю с отделкой от застройщика?

Тут отдельная боль. Потому что любое вмешательство в планировку — это сразу вынос половины отделки в мешках на мусорку. Снос перегородки = снос обоев. Перенос раковины = прощай, плитка. А заодно и гарантия на весь ремонт от застройщика — тоже прощай.

Если вы в первых месяцах обладания жильём решаете что-то глобально менять, то отделка от застройщика не столько помогает, сколько мешает. Потому что придётся всё разбирать. И часто выходит дороже, чем делать в «бетоне».

Бывает ли так, что перепланировка уже не нужна?

О да! Всё чаще встречаются планировки, которые продуманы заранее. Где мокрые зоны стоят в нужных местах, а перегородки логично зонируют пространство. Особенно это касается проектов комфорт-класса и выше.

И, возможно, вы, вдохновлённые блогами и роликами дизайнеров, захотите сдвинуть стену на 30 см. А потом поймёте, что ради этого вам придётся согласовывать полгода, а радости — на две недели. Поэтому иногда полезно выдохнуть и переспать с планом ещё недельку. А потом — может, и не захочется рушить.

Когда точно не надо делать перепланировку

• Если дом ещё не принят комиссией.

• Если нет регистрации права.

• Если застройщик ещё не передал техплан в БТИ.

• Если вы не понимаете, какие стены несущие.

• Если нет уверенности, что узаконите изменения.

В таких случаях лучше просто делать косметику и ждать. Перепланировку вы успеете сделать и через три месяца. А вот если поторопитесь, можно попасть в ситуацию, когда БТИ отказывается принимать квартиру на учёт из-за изменений, которых не должно быть.

Чего боятся больше всего — или мифы

Миф первый: «Если быстро сделать, никто не заметит». Как бы не так. Любая перепланировка в новостройке — это как фломастер на новом листе бумаги. Всё видно. Особенно когда через год придёт техник из БТИ или вы попытаетесь узаконить всё задним числом.

Миф второй: «Сначала сделаю, потом узаконю». Это работает только если перепланировка допустимая. А если вы, не зная, убрали несущую стену — никто вам это не узаконит. Придётся восстанавливать. А это деньги, время и бессилие.

Миф третий: «Соседи тоже делают». Соседи могут делать хоть третий этаж на крыше — это не аргумент. Вас будут проверять по вашей квартире. И всё, что вы сделали не так — это ваши проблемы, а не коллективные.

Так всё-таки: когда можно?

Самый безопасный и правильный вариант: как только получите собственность, дождётесь постановки дома на кадастровый учёт и получите техпаспорт. Тогда вы сможете:

• Обратиться в БТИ за техзаключением.

• Заказать проект перепланировки.

• Согласовать проект в жилищной инспекции.

• Начать работы.

А если вы не хотите согласовывать — убедитесь, что изменения не подпадают под понятие перепланировки. Всё, что касается мокрых зон, несущих конструкций, газового оборудования — обязательно нужно узаконивать.

Как обойтись без приключений

• Потерпите 3–4 недели после сдачи дома.

• Получите документы, оформите право.

• Сначала делайте проект, а потом ломайте стены.

• Поговорите с нормальным проектировщиком.

• Не слушайте соседей, если они советуют делать «по-тихому».

Поверьте, так будет спокойнее. И во сне вас не будут мучить мысли про несанкционированный санузел в бывшей кладовке.

Что в итоге

Можно ли делать перепланировку сразу после сдачи? Теоретически — нет. Практически — все делают. Но если вы хотите избежать проблем в будущем, лучше дождаться оформления права собственности и кадастрового учёта. Тогда вы сможете сделать всё по закону, без лишних сюрпризов.

А ещё лучше — сначала всё обдумать. Потому что бывает так, что перепланировка — это не способ улучшить квартиру, а способ потратить лишние сто тысяч на снос и новые стены. И когда вы живёте среди этого гипса и перфораторов — вспоминается золотое правило ремонта: «Хочешь сделать лучше — начни с того, чтобы не испортить».