Какие трассы убивают ликвидность новостройки

На картинке в рекламе новостройки — блестящий фасад, голубое небо, деревья как из ботанического сада и симпатичная девушка, кормящая уток. На заднем плане — никакой трассы, никакой выхлопной трубы, даже намёка на дорогу. Но вот вы приезжаете на просмотр, а вместо пения птиц слышите рев моторов. И тут выясняется, что за углом — проспект, по которому фуры едут в три ряда даже в три ночи. Вот так, одним рёвом двигателя, ликвидность новостройки становится иллюзией.

Иногда трасса рядом — это не плюс, а огромный минус. Потому что:

• Шум не выключается по расписанию.

• Воздух годится разве что для тренировки лёгких в условиях боевого химического режима.

• Вид из окна — на пробку, где кто-то уже третий час сигналит.

И неважно, как красиво выглядит сам дом, как сверкает холл, если вы спите с берушами, а окна открываете только на праздники. В такой новостройке цена может быть ниже — да. Но с ликвидностью и перепродажей потом начинаются интересные квесты. Особенно если потенциальный покупатель тоже умеет слушать и нюхать.

Давайте разбираться, какие трассы делают новостройку чем-то вроде квартиры-ловушки: вроде всё нормально, но что-то всё равно не то.

МКАД — большая дорога, большие проблемы

Многие думают: МКАД рядом — значит, удобно. До города — рукой подать, пробки — привычное дело, зато в любой конец Москвы — доступ. А на деле МКАД — это не просто трасса. Это источник шума, пыли, копоти и хронической головной боли от постоянного гула.

Да, бывают дома в километре от кольца — и там ещё можно жить без ощущения, что ты спишь на обочине. Но когда ЖК в 100–300 метрах от трассы — всё. Летом окна не откроешь, даже на высоком этаже слышно, как кто-то на фуре переключил передачу.

Особенно страдают районы, где МКАД перегружен и идёт прямо вдоль домов, например:

• Юго-Восток (район Марьино, Люблино).

• Север (в районе Алтуфьевского шоссе и Бескудниково).

• Запад, особенно в районе пересечения с Можайкой.

И не думайте, что стеклопакеты спасут. Вы же не будете их держать закрытыми всё лето, особенно если у вас нет кондиционера, а квартира на солнечной стороне.

Каширское шоссе — быстро, громко, неуютно

Шоссе, соединяющее центр и юг области, звучит красиво. Но на деле — это бесконечная река автомобилей, в которой не редкость и фуры, и автобусы, и кто-то, кто не умеет тормозить.

Каширское — не просто дорога, а настоящий транспортный монстр. Вдоль него много старого жилья, которое ещё строили «по соседству с цивилизацией», а сейчас сюда добавились и новостройки. Некоторые застройщики вообще не парятся: поставили ЖК впритык и лепят на сайте «панорамные окна».

Цены тут часто ниже. Но ликвидность? Ммм, спорная. Купить можно, жить можно, но продать — только если человек глухой и не ездит на велосипеде. Экология — увы, тоже так себе. Особенно летом, когда жара превращает шоссе в настоящий раскалённый испаритель бензина.

Волоколамское шоссе — мечта гонщика

Запад Москвы, район Строгино и дальше к Красногорску — красивый, зелёный, но есть один нюанс. Волоколамское шоссе. А особенно его участок от МКАД до Митино.

С одной стороны, рядом Москва-река, природа, даже велодорожки. С другой — Волоколамка, которая вечно загружена, шумит, и от неё веет отнюдь не лавандой. Новостройки здесь активно строят, потому что локация привлекательная. Но дома у самой трассы берут либо «на сдачу», либо потому что «ну что-то же надо купить».

Если вы рассматриваете такие ЖК, проверьте не только фасад и этаж, но и реальный уровень шума на месте. Особенно в часы пик. Желательно — в тёплую погоду. Окно открыли — вдохнули — поняли.

Новорязанское шоссе — когда дешево, но со спецэффектами

Всё, что идёт вдоль Новорязанки — под вопросом. Это оживлённая трасса, соединяющая Москву с Рязанью, и загружена она стабильно. А фоновый уровень шума там как на репетиции авиашоу.

В Люберцах, Жулебино, Котельниках есть дома прямо у трассы. Цены — вкусные, метраж — хороший, инфраструктура — вроде бы есть. Но если ЖК стоит буквально у дороги — подумайте десять раз. Даже с закрытым окном слышно будет. Особенно ночью, когда фуры катят по своим делам.

Новостройки здесь обычно массовые, в несколько очередей, с пафосными названиями типа «Речной квартал», хотя до реки километров пять. Жить можно, но если чувствительность к шуму и пыли выше среднего — это не ваш вариант.

Щёлковское шоссе — прямо в легенду

Щёлковское шоссе — это не просто дорога, это прям культ в некоторых районах. От МКАД до Балашихи здесь едут все, кто хочет попасть домой, на дачу, в Подмосковье, и в любое другое место.

Именно вдоль Щёлковки стоят десятки новых ЖК, особенно в Балашихе и Железнодорожном. Их много, они яркие, с удобствами и ценами ниже московских. Но дорога рядом — это плата за всё это дело.

Здесь и пробки, и выхлоп, и шум, и фонари в окно ночью. И никакие подземные паркинги не спасут от ощущения, что живёшь на обочине. Продавать такие квартиры потом можно, но чаще с дисконтом. Потому что спрос на них — особенный. Не каждый покупатель готов жить с ощущением трассы в ушах.

Ленинградское шоссе — звучит, как роман, но это не оно

Север Москвы и северо-запад — место живописное, но Ленинградка портит картину. Особенно на участке от МКАД до Химок. Это направление — одно из самых загруженных. Здесь постоянное движение, пробки — как часть ландшафта, шум — постоянный.

Новостройки вдоль шоссе строятся активно. Видно, что спрос есть. Цены чуть ниже, чем на похожие дома в глубине района. Но шум от трассы, особенно в домах у дороги — просто космос. Даже шумоизоляция не всегда справляется.

Плюс — экология здесь страдает. Выхлопы, гарь, вечная суета. Можно найти хорошие варианты внутри района, но не у самой Ленинградки. Иначе — готовьтесь к берушам и стеклопакетам «премиум-плотности».

Дмитровское шоссе — место, где живёт пыль

Северо-восточное направление, район Бескудниково, дальше — Лианозово, Алтуфьево. Вроде бы недалеко от центра, метро рядом, цены — ниже московского среднего. Но проблема та же: Дмитровка.

Шоссе перегружено. Постоянный поток автомобилей, особенно коммерческого транспорта. Районы вдоль трассы — шумные, с выхлопами. И да, строят там активно. Застройщики уверяют, что «всё будет хорошо», а по факту — «как обычно».

Промзоны тут тоже никуда не делись, а экология — на уровне «ну вроде пока дышим». Вложения в новостройку у шоссе могут быть оправданы только если вы планируете сдавать, а не жить.

Алтуфьевское и Ярославское шоссе — два брата по пыли

Оба шоссе активно застраиваются. Причём и в пределах Москвы, и в области. Особенно на севере и северо-востоке. Здесь вроде и леса рядом, и МЦД есть, но трассы — это беда.

Всё, что стоит у дороги — дешево. Всё, что дальше — дороже. Логика понятна. И даже рекламные буклеты не скрывают: трасса рядом. Просто надеются, что вы на неё не обратите внимания. Но если хотите спокойной жизни — придётся обращать.

Шум, загазованность, отсутствие тишины — всё это бьёт по комфорту и по ликвидности. Особенно если вы планируете продать квартиру лет через 5–7. Покупатель спросит: «А это что гудит?» — и скидка обеспечена.

Подводим по-своему

Есть трассы, которые из новостройки делают жильё «на любителя». Вроде всё есть: метро, инфраструктура, планировка. Но живёшь — как у развязки. В прямом смысле.

Если выбираете квартиру и видите цену на 20% ниже рынка — не радуйтесь раньше времени. Сначала откройте карту. Если рядом МКАД, Каширка, Волоколамка или Щёлковское шоссе — задайте себе вопрос: «А смогу ли я тут жить с открытым окном?».

Иногда компромисс оправдан. Иногда — нет. Всё зависит от вашей чувствительности и целей. Но помните: трасса рядом — это не просто фон. Это часть вашей жизни. И у неё очень громкий голос.