Какие квартиры сложнее всего продать в новостройках

Все мы любим мечтать: новая квартира, свежее окно, чистый подъезд, никаких следов от бывших жильцов на стенах, кроме тех, что сделает ваша собственная кошка. И кажется, что новостройка — это универсальное благо. Купил на старте, продал на пике — и в дамках. Но в каждой стройке есть квартиры, которые застревают. Вот стоят себе в продаже, пылятся на сайте, их обходит агент, их обходит покупатель, их обходит даже человек, который пришёл просто посмотреть без денег. Они, можно сказать, обречённые.

Иногда это квартиры странной планировки, иногда просто неудачное расположение, а иногда — вроде бы всё ок, но что-то с ней не так, и никто не берёт. Разберём, что это за экземпляры такие — самые труднопродаваемые квартиры в новостройках, и почему они зависают, как страница браузера на старом компьютере.

Первые этажи: не все любят быть ближе к земле

Да, есть такие редкие покупатели, которые специально ищут «первый этаж, чтобы с коляской». Но в остальном — первый этаж чаще всего не в фаворе. Вроде удобно: не надо ждать лифт, не страшно, если он сломается, удобно доставке и родственникам в возрасте. А потом выясняется, что:

В окна заглядывают прохожие.
Даже с жалюзи чувствуешь себя как в витрине.
Больше уличного шума и пыли.
Иногда — ощущение, будто живёшь в подъезде.

Ну и вечная классика — «а вдруг прорвёт трубу». Даже если ничего не рвёт, страх живёт.

Поэтому продавать первый этаж приходится с танцами и скидками. Особенно если окна выходят не в зелёный двор, а на паркинг с газелью соседа.

Последние этажи: романтика и реальность

Казалось бы, верхний этаж — это вид, тишина, никакой ходьбы сверху. И да, кто-то это действительно ищет. Но масса людей боится последнего этажа как старой проводки. Потому что:

Крыша. Она может течь. Особенно весной. Особенно в домах, где обслуживающая компания называет себя «ООО Вчера Приедем».
Жара. Если дом не утеплён, летом может быть сауна.
Лифт. Если он сломается — всё, марафон обеспечен.
Поднятие мебели. Тяжело, особенно если грузовой лифт маленький или его вообще нет.

Так что продать такую квартиру можно. Но дольше, чем обычную. Особенно если в доме многоэтажек не 5, а 25. Там верхний этаж — это уже не романтика, а скорее вызов.

Странная планировка: креатив, который никто не просил

Бывает, застройщик решил поэкспериментировать. Ну чтобы не как у всех. И получается:

Узкая комната длиной 7 метров, как коридор в школьной столовой.
Стена, которая диагональю делит комнату пополам. Почему? Просто так.
Кухня-угол с раковиной в 30 см.
Санузел с дверью, которая открывается вовнутрь и перекрывает всё, включая вас.

Такую квартиру можно продать дизайнеру или человеку, который решил доказать, что всё можно обустроить. Все остальные — с подозрением. И правильно делают.

Огромные площади с неудобной разбивкой

Казалось бы, чем больше площадь — тем лучше. Но нет. Бывают квартиры, в которых из 100 метров полезных только 65. Всё остальное — коридоры, холлы, проходы, лишние перегородки. Ходишь и думаешь: а где тут жить?

Покупатель смотрит и прикидывает:

«Ого, большая квартира» превращается в «а ремонт-то сколько?»
«Будет где разгуляться» — в «а зачем мне это всё?»
«Можно сдавать» — в «эта планировка не под сдачу вообще».

Поэтому даже большая площадь — не всегда легко продаётся. Особенно если цена выставлена «за метр», а не за логику.

Студии с окнами на мусорку или вентиляцию

Студии — это вообще отдельный вид искусства. Там и так простора немного, и всё должно быть компактно и удобно. Но если окно выходит на глухую стену, мусорные баки или на угол соседнего корпуса, где свет бывает дважды в году — продавать такую штуку можно долго и мучительно.

Человек заходит, видит тень, слышит гул вытяжки — и даже если цена норм, уходит. Потому что жить в студии, где солнце — только в мыслях, не хочется.

Нестандартные квартиры на первых этажах с «нежильем»

Иногда застройщик решает: а давайте часть квартир сделаем с возможностью перевода в коммерцию. Вроде круто: можно открыть салон, кофейню, офис. Только вот продаются такие лоты плохо.

Проблемы такие:

Жильцы не хотят, чтобы в подъезде был офис.
Коммерция — это отдельные условия, налоги, аренда. Не все готовы в это лезть.
Человек, который хочет жить — не возьмёт.
Человек, который хочет бизнес — не уверен, что место «проходное».

В итоге такие квартиры висят. Иногда годами. Особенно если застройщик ещё и цену завысил — ведь это же «потенциальный бизнес».

Квартиры с тёмными комнатами

Вот прямо тёмными. Без окон. Или с окнами в «лоджию с глухим остеклением». Или в общий коридор, да, бывает и так. Особенно в квартирах с антресолями, двухуровневыми, где санузел внезапно без форточки, а спальня — как кладовка в подвале.

Любая тёмная зона — это минус. Жить хочется со светом, не с фонариком.

Даже если квартира дёшево стоит, покупатель спрашивает: «А как тут вообще дышать?» И уходит в светлую сторону.

Квартиры с плохой историей по продажам

Иногда квартира вроде норм. Но открываешь историю — и там:

Висела в продаже 2 года.
Три раза снималась с продажи и снова выставлялась.
Меняла собственника часто и странно.

Покупатель начинает подозревать: а что с ней не так? Почему её никто не берёт? И даже если причина банальная — просто не везло, всё равно осадочек остаётся. И такие квартиры обрастают шлейфом невидимой настороженности.

Дорогостоящие квартиры в эконом-районах

Иногда застройщик строит премиум-дом в районе, где основное население — это те, кто ещё помнит киоски с кассетами. Вроде бы дом хороший, квартира просторная, отделка на уровне, но:

Район не поддерживает цену. Люди не готовы платить много за локацию с плохой репутацией.
Инфраструктура не соответствует статусу жилья.
Соседи — не те, кого ожидаешь в «элитном сегменте».

В итоге — висит долго. Потому что цена — как у бизнес-класса, а ощущения — на уровне «ну, жить можно».

Квартиры с перепланировкой от застройщика, которую не все поняли

Бывает, застройщик думает, что придумал гениальную вещь. Например, объединённую ванну и спальню. Или кухню без стены. Или “евро” однушку, где кухня — это просто уголок с плитой.

Пока дом строится — всё кажется крутым. А потом люди начинают жить — и понимают, что не всем это удобно. И вторичка уже идёт плохо. Потому что следующий покупатель смотрит и думает: «Зачем тут три метра коридора и ни одного нормального шкафа?»

Что объединяет все эти квартиры

Сомнительная ликвидность. Даже если цена низкая — покупатель всё равно думает, а нужно ли ему это.
Нишевость. Они подходят только определённым людям: тем, кто любит тишину, не боится лестниц, готов к креативу.
Подозрения. Если квартира долго висит в продаже, у людей появляются вопросы. Даже если причина — просто неудачное фото или агент.

Как вообще быть, если такая квартира — у вас

Паниковать не стоит. Даже сложную квартиру можно продать. Просто это будет:

Дольше. Иногда — существенно.
С торгом. Скорее всего — серьёзным.
С дополнительными усилиями: хорошие фото, честное описание, работа с возражениями.

Иногда помогает:

Убрать всю “уникальность”. Преподнести как чистый лист.
Сделать акцент на плюсах, которых нет у других.
Снизить ожидания по цене — потому что рынок всё равно голосует рублём.

Что стоит помнить

Квартира в новостройке — это ещё не гарантия, что она легко продастся. Есть лоты, которые зависают, потому что планировка, этаж, вид, история — не в их пользу. И если вы покупаете «с инвестиционной целью» — не ведитесь на красивые рендеры. Смотрите, насколько эта квартира будет ликвидной через 2–3 года.

Не каждая площадь — золото. Не каждый метр — ценен. И не каждое окно в сторону восхода — плюс. Иногда лучше взять стандартную, «проходную» квартиру, чем «уникальную», которую потом продать сможет только потомок.

А если вы хотите купить что-то «не как у всех» — будьте готовы, что и продать это будет «не как у всех». Дольше. С душой. С объяснением. И с обязательной фразой «но у неё есть своя атмосфера».