Какие документы должен предоставить застройщик до подписания

Приезжаете вы такие в офис продаж: диванчики мягкие, кофе из зерновой машины, улыбки до ушей, а на экране крутится ролик с красивыми дронами, которые летают над домами с идеальной штукатуркой и бассейнами на крыше. Менеджер говорит: «Берите сейчас, пока цена не выросла!» И вам уже кажется, что ну вот, почти купили. Но стойте. Не хватает одной мелочи. Не каких-то подушек или свечей. А документов. Да-да, тех самых. Без них вы просто человек, который отдал деньги, а что получит — непонятно. Так что давайте разберёмся, что именно должен показать застройщик до того, как вы подпишете что бы то ни было. Не после, не потом, не «мы вышлем на почту». А вот прямо сейчас.

Почему вообще нужны документы

Это как в аптеке: не берёте же вы таблетки без инструкции, особенно если у них сложное название и противопоказания по три страницы. Так и с квартирой — вы покупаете не только стены и балкон, но и уверенность, что это всё законно, согласовано и будет построено в срок, а не «если получится».

Документы — это не скучная формальность, а ваш единственный шанс понять, с кем вы имеете дело. У застройщика могут быть шикарные рендеры и глянцевые буклеты, но на бумаге — тишина и сомнительный ИП, зарегистрированный вчера. Вот чтобы не попасть в такую ситуацию, надо всё проверять.

Что обязаны показать

А теперь — по списку. Не то чтобы прямо с лупой, но с вниманием и желательно — без веры на слово. У менеджеров в офисах может быть очень убедительная интонация, но документы красноречивее.

Разумеется, не забудьте сфотографировать или запросить копии. Смотреть «в руки» — это в музей, а вам надо разобраться, куда вы вложите пару миллионов.

Проектная декларация

Это как паспорт жилого комплекса. В ней — всё: кто строит, что строит, на каком основании, с какими сроками, кто генподрядчик, сколько этажей, сколько подъездов, какая технология, где инженерные сети, и даже — есть ли лифт. Причём всё это — официально, по форме, утверждённой государством.

Обратите внимание:

• Дата публикации — актуальная или из прошлого века. 
• Кто подписал — сам застройщик или загадочная фирма из Барнаула. 
• Совпадает ли с тем, что вам говорит менеджер. 

Разрешение на строительство

Если этого документа нет — всё, тормозим. Потому что без него строить нельзя вообще. И если вы подписываете ДДУ до получения разрешения — это уже не ДДУ, а какая-то странная бумажка «о добром намерении». А это совсем другой уровень рисков.

Ищите:

• Кто выдал разрешение (обычно администрация города или района). 
• Срок действия. 
• Что именно разрешено строить (жилой дом, не хостел и не склад). 
• Участок — совпадает ли с адресом стройки. 

Если в разрешении указан один адрес, а ЖК стоит в другом месте — это уже повод встать, попрощаться и выйти с паузой.

Правоустанавливающие документы на землю

Очень важный момент. Участок, на котором идёт стройка, должен принадлежать застройщику или быть у него в аренде. Причём не «пока строим», а легально, с оформлением и кадастровым номером.

Варианты:

• Право собственности. 
• Аренда (обычно долгосрочная, минимум на срок стройки). 
• Безвозмездное пользование (редко, но бывает). 

Смотрите:

• Совпадает ли площадь участка с тем, что указано в декларации. 
• Есть ли ограничения (например, охраняемая зона, санитарный пояс и прочие нюансы, из-за которых дом могут не ввести). 

Документы о регистрации застройщика

Если вы видите, что застройщик — это ООО «Ромашка», зарегистрированная два месяца назад в соседнем регионе, и у неё один учредитель с уставным капиталом 10 000 рублей — всё, спасибо, до свидания. Даже если вам обещают пентхаус с видом на радугу и бесплатной парковкой.

Нормальный застройщик покажет:

• Выписку из ЕГРЮЛ. 
• Лицензию (если есть, на определённые работы). 
• Свидетельство о СРО (если стройка ведётся собственными силами). 

И главное — покажет всё это без нервов и отговорок.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Вот это прямо золотой документ. В нём указано, что и где можно строить. Там всё: границы участка, ограничения по высоте, плотности, назначению. Если в ГПЗУ написано «малоэтажная застройка» — а застройщик строит 25-этажку, это уже на грани цирка.

Особенно смотрим:

• Категорию земель. 
• Вид разрешённого использования. 
• Есть ли какие-то ограничения (охранные зоны, инженерные коммуникации, особые условия строительства). 

Проект договора долевого участия

Именно проект, не финальный вариант. Потому что вам его должны дать заранее, чтобы вы могли прочитать и подумать. Идеально — уйти с ним домой и почитать в тишине, а не под накатом маркетолога, который дышит вам в ухо, повторяя «цена до конца недели».

Проверьте:

• Есть ли точная дата передачи квартиры. 
• Что написано про отделку. 
• Есть ли штрафы за просрочку и для кого они. 
• Кто платит за подключение, ввод в эксплуатацию и прочие прелести. 

Финансовая отчётность застройщика

Редко кто просит, но зря. Если компания строит на ваши деньги, хорошо бы понимать, как у неё с деньгами вообще. Нет, вы не бухгалтер, но если выручка — 100 рублей, а обещают 12 корпусов и фитнес-центр с сауной — тут что-то не так.

Экспертиза проектной документации

На крупные проекты требуется положительное заключение экспертизы. Это значит, что проект проверили профессионалы, а не просто дядя Вася с рулеткой.

Убедитесь:

• Экспертиза прошла государственную проверку. 
• Не просрочена. 
• Относится именно к вашему ЖК. 

Документы по эскроу-счету (если покупка по новым правилам)

Сейчас большинство новостроек продаются через эскроу-счета. Это значит, что вы не отдаёте деньги застройщику напрямую, а кладёте на счёт в банке, и тот выдаёт деньги только после сдачи дома. Но для этого нужен договор с банком.

Уточните:

• С каким банком работает застройщик. 
• Есть ли у него разрешение на работу с эскроу. 
• Как оформляется ваш вклад (счёт на ваше имя, с договором, с гарантией). 

Что не должен делать застройщик

Вот что точно должно вызвать у вас внутреннее «ммм…» и желание сделать шаг назад:

• Отказывается показывать документы: «Зачем вам это, поверьте на слово». 
• Долго ищет их, теряется, нервничает. 
• Показывает документы, у которых просрочены сроки. 
• Даёт копии, где нечитаемые печати и подписи. 
• Говорит, что всё покажет после подписания договора — это вообще табу. 

Документы — это не про недоверие, это про уважение

Вы же не едете на море, не проверив, есть ли у гостиницы вода и кровати. А тут — целая квартира, ваши деньги, ваша жизнь. И проверка документов — это не недоверие. Это взрослая позиция. Более того — нормальный застройщик сам предложит всё показать. Потому что ему важно ваше спокойствие.

Если чувствуете подвох

Не надо страдать молча. Если вас что-то смутило:

• Идите домой и подумайте. 
• Проконсультируйтесь с юристом. 
• Пообщайтесь с людьми, которые уже купили в этом ЖК. 
• Проверьте компанию в интернете — форумы, реестры, суды. 

И только если всё гладко — возвращайтесь и подписывайте.

В сухом остатке

Вы не обязаны разбираться в градостроительных терминах. Но обязаны знать, что имеете право всё проверить. Потому что за красивыми буклетами может скрываться стройка без документов, и вместо квартиры вы получите головную боль и коробку пыли.

Так что не ленитесь. Спросите, посмотрите, зафиксируйте. А если кто-то смотрит на вас с подозрением за излишнюю дотошность — радуйтесь. Значит, вы всё делаете правильно.