Как распознать «замороженный» или проблемный объект

Выбираете новостройку, смотрите на красивые рендеры, менеджер льёт мёд в уши, а внутри всё-таки свербит — не та ли это стройка, что стоит уже второй год и даже журавли перестали кружить над краном? Да-да, речь про так называемые замороженные объекты — стройки, которые не строятся. Или строятся, но как-то уж очень неторопливо, как будто бригаде платят по чайной ложке в месяц. И вот вопрос: как отличить здоровый проект от потенциальной долгостроечной печали?

Это не паранойя, а вполне здравый подход. Потому что попасть в историю, где вы платите ипотеку за бетонную коробку без окон и сроков — такое себе развлечение. Особенно, если в квартире планировали жить не вы, а ваши дети, и то — через пару лет. Поэтому давайте разберём, как распознать проблемный объект на стадии выбора и не попасть в неприятную архитектурную ловушку.

Внешний вид — не всегда обманчивая штукатурка

Если вы стоите у строительной площадки и чувствуете, что на ней как-то подозрительно тихо — вы, возможно, правы. Конечно, не каждая пауза на объекте означает заморозку, но если:

• Нет рабочих ни на площадке, ни вокруг, ни даже курящих у вагончика. 
• Краны стоят мёртво. Причём давно. 
• Въездная дорога разбита и давно не ремонтировалась. 
• Забор ржавый, баннеры облезлые, дата сдачи — прошлый год. 
• Ночью всё в темноте, сторож у будки зевает и говорит «да тут всё давно». 

Это уже тревожный звоночек. Стройка должна жить. Это как организм — если он не шевелится, есть повод для паники.

Документы — сухие, но говорят громче слов

Вторая вещь, которая выдаёт потенциальную беду — это несостыковки в документах. Если вам предлагают квартиру в доме, который «почти готов, просто не внесён в реестр» — это должно насторожить. Или наоборот: дом числится как строящийся, а там на месте просто поле и табличка.

Что стоит проверить обязательно:

• Разрешение на строительство — действительно ли оно есть, и не истёк ли срок. 
• Проектную декларацию — особенно сроки сдачи, ход этапов и изменения. 
• Есть ли дом в Едином реестре проблемных объектов (Единый реестр ДДУ). 
• Что пишут на форуме дольщиков — если его нет вообще, это тоже странно. 
• Как часто обновляется информация на сайте застройщика — и совпадает ли с реальностью. 

Особенно внимательны будьте, если сроки сдачи несколько раз переносили — иногда по уважительной причине, но чаще — потому что ничего не строят и не могут признаться.

Риторика застройщика — мёд или вода?

Менеджеры отдела продаж — отдельная порода людей. Их можно слушать бесконечно, как старого барда: красиво, убедительно и почти без конкретики. Но если вы задаёте прямой вопрос: «На каком этапе сейчас стройка?» — а вам отвечают: «Вы не переживайте, тут всё нормально» — надо начинать переживать.

Вот фразы, которые должны насторожить:

• «Мы вот-вот получим разрешение на ввод». 
• «Все дома уже проданы, просто не все получили ключи». 
• «Это временная приостановка, связанная с корректировкой проекта». 
• «Мы сменили подрядчика, поэтому небольшая пауза». 
• «Мы готовим большую рекламную кампанию, и сейчас не форсируем продажи». 

Все эти фразы — способ завернуть проблему в обёртку. Иногда они правдивы, но чаще — замыливают глаза. Спросите лучше: «Где акт ввода в эксплуатацию?» или «Когда начались строительные работы по факту?» — и смотрите, как сотрудник офиса продаж начинает резко пролистывать буклет.

Что по людям?

Живое общение с местными жителями, охраной, доставщиками еды — иногда самый честный источник информации. Если вы увидели человека с пакетом «Пятёрочки» на стройке — это потенциальный сосед. Поговорите.

Вот что полезно спросить:

• Как давно идёт стройка? 
• Был ли перерыв? 
• Есть ли рабочие на площадке? 
• Что говорят в чате жильцов (если чат существует)? 
• Была ли заморозка раньше? Почему? 

Даже охранник у вагончика может рассказать больше, чем застройщик в официальном интервью. Просто дайте ему сигарету и послушайте.

В чём разница между «затянуто» и «заморожено»

Очень важно понимать разницу между двумя похожими, но разными сценариями:

Затянуто — стройка идёт, но с отставанием. Рабочие есть, бетон льётся, кирпичи кладут, просто медленно. Причин может быть миллион: нехватка материалов, смена подрядчика, погода, ковид — что угодно. Но движение есть.

Заморожено — это когда всё стоит. Месяц, два, три. Без официальных заявлений, без движения, без внятного прогноза. Обычно это связано с тем, что:

• Кончились деньги. 
• Нет разрешений. 
• У застройщика суды. 
• Меняется схема проекта. 
• Продаж нет, спрос упал, застройщик «ушёл на паузу». 

И если вы покупаете квартиру в момент, когда стройка на стопе — вы рискуете попасть на год, два, а то и больше.

Почему новостройки замораживаются

Чтобы понимать, что происходит, полезно знать причины. Они не такие уж экзотические:

• Застройщик переоценил свои силы и ресурсы. 
• Банки перестали кредитовать проект. 
• Государство заморозило из-за нарушений или смены генплана. 
• Спор с подрядчиком или смена владельца компании. 
• Недостаточный спрос: квартиры не продаются, денег не хватает. 

Самое грустное, когда стройка брошена неофициально. То есть никто не говорит, что всё, «мы ушли», просто работы свернулись, на звонки не отвечают, на площадке — пусто. А вы сидите с бумажкой, на которой нарисован идеальный ЖК с велодорожками и клумбами, а в реальности у вас поле с краном и надписью «скоро здесь».

Типичные признаки проблемного объекта

Вот короткий, но полезный чеклист. Если хотя бы три пункта совпадают — стоит насторожиться.

• Сайт не обновлялся несколько месяцев. 
• Фото на сайте сильно отличаются от реальности. 
• Нет графика строительства или он нарушается. 
• Форум дольщиков полон жалоб. 
• Нет информации о готовности предыдущих проектов застройщика. 
• В отделе продаж избегают конкретики. 
• Не выдаются ДДУ, предлагают какие-то альтернативные схемы. 
• Рабочих на площадке видно только на рендерах. 

А если уже купил?

Ну, что сказать. Во-первых — держитесь. Во-вторых — объединяйтесь. Создавайте чат дольщиков, ищите юристов, пишите в надзорные органы, собирайте документы. Государство не всегда быстро реагирует, но если объект действительно проблемный — можно добиться включения в реестр, получить помощь, иногда достройку через другого застройщика.

И главное — не теряйте связь с другими дольщиками. Вместе действовать проще.

Финалочка

Выбирать новостройку — это не только смотреть, где кухня побольше и какой цвет фасада. Это целое расследование. И ваша задача — не стать очередным героем телесюжета «купил квартиру, а дома нет».

Проверяйте документы, слушайте не только менеджеров, но и тишину на стройке. Если тишина слишком глухая — это повод уйти. Пусть не в другую жизнь, но точно в другой проект.

Иногда лучше заплатить на 200 тысяч больше, но спать спокойно, чем стать инвестором в бесконечный котлован. Так что берите лупу, включайте скепсис и ищите, где действительно строят, а не только обещают.