Как не попасть на «двойные продажи» при покупке по переуступке

Когда человек решает купить квартиру в новостройке, но не у застройщика, а по переуступке, он как будто заходит в вагон поезда, который уже мчится, и при этом надеется, что место, на которое он положил глаз, ещё не занято. Вроде как билеты в продаже, но проверять, не сидит ли там кто-то с таким же билетом, придётся самому.

Схема переуступки — вполне легальный и рабочий способ купить жильё на этапе стройки у дольщика, который уже вложился, но теперь по каким-то причинам решил продать. Всё просто и удобно, но только на бумаге. Потому что на практике можно наткнуться на веселые истории с двойными продажами, поддельными доверенностями и просто нечестными людьми, у которых фантазия работает лучше, чем у некоторых сценаристов сериалов.

Если вы не хотите стать героем драмы под названием «Отдали деньги — остались без квартиры», вот вам полный гид по всем закоулкам и кочкам, где может лежать грабля.

Что вообще такое переуступка и с чем её едят

Переуступка прав требования — это когда человек, купивший квартиру по договору долевого участия (ДДУ), продаёт не саму квартиру (потому что её ещё нет в реестре как готового объекта), а своё право на неё. Вы не покупаете метры, вы покупаете обещание, что когда всё достроится, в списке счастливчиков будете уже вы.

Такое бывает, когда:

Люди передумали.
Нужны срочно деньги.
Перепродают дороже, потому что выросла цена.
Покупали на старте и теперь продают с прибылью.

Но при всей нормальности процедуры, она содержит больше подводных камней, чем кажется. Один из них — пресловутая двойная продажа.

Как выглядит двойная продажа в реальности

Это ситуация, когда один и тот же дольщик переуступает права на одну и ту же квартиру двум разным людям. Или вообще трём. Иногда это происходит из жадности, иногда — по глупости, а иногда — намеренно, с расчётом на то, что кто-то из покупателей не дойдёт до конца.

Сценариев тут несколько:

Один договор подписан, но не зарегистрирован, и появляется второй.
Подделываются документы — например, с «новой» датой и другим покупателем.
Используется дыра в скорости работы Росреестра: один договор подан, но ещё не обработан, а в это время подаётся другой.

Итог всегда один: у покупателя — минус деньги, минус нервы, и плюс шансы на многолетнюю судебную эпопею с переменным успехом.

Где зарыты самые жирные риски

Главная проблема — в моменте между подписанием договора и его регистрацией. Именно туда и пролезают все «левые» схемы. Если вы подписали договор переуступки, но не отнесли его в Росреестр — формально вы ещё никто. А если не проверили, что до вас никто не подал аналогичный договор — вы вообще в вакууме.

Плюс часто сделки проходят без нотариуса, без юриста и даже без особого понимания, что именно вы подписали. Многие полагаются на «ну это же знакомый» или «менеджер застройщика сказал — всё в порядке».

Но вот вам новость: менеджер застройщика не несёт за вас никакой ответственности. Его задача — сделать красиво и вовремя пойти обедать.

Как не попасться: человеческим языком

Давайте без пафоса. Вот что нужно сделать, чтобы минимизировать риск. Не на сто процентов, но максимально близко.

Проверьте дольщика по ФИО. Убедитесь, что он действительно тот, за кого себя выдаёт. Паспорт сверить — обязательно.
Убедитесь, что договор ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Без регистрации это не право, а просто бумажка.
Запросите у дольщика справку о полной оплате квартиры. Если что-то ещё не оплачено — сюрпризы возможны.
Проверьте, не заложена ли квартира. Иногда дольщик берёт займ под залог своего права требования.
Получите согласие застройщика на переуступку. Некоторые компании требуют официальное согласие, без которого регистрация не состоится.
И да, сходите к юристу. Настоящему, не знакомому, не «у нас тут есть проверенный парень».

Подпись, доверенность и ещё один ловкий финт

Одна из самых любимых схем у мошенников — переуступка по доверенности. Приходит к вам человек, говорит: «Я представляю интересы Петрова, вот доверенность». Вы смотрите — печати есть, всё вроде по форме. Подписываете договор, платите деньги… а потом выясняется, что Петров умер два месяца назад, или доверенность отозвана, или вообще фальшивая.

Если уж работаете с доверенностью — проверьте её в нотариальной базе. И обязательно уточните, действующая ли она, не ограничена ли сроком и объёмом полномочий.

А лучше — встречайтесь с собственником лично. Если у него нет времени — пусть найдёт. Это же его квартира.

Регистрируйте быстро. Прямо бегом

Самая частая ошибка покупателей по переуступке — тянуть с регистрацией. Люди думают: «Ну мы же подписали, уже договорились, можно не спешить». Нет, нельзя. Пока ваша сделка не зарегистрирована — она ничего не значит.

Худшее, что можно сделать — подписать договор и положить его в ящик «до выходных». За это время может произойти всё, что угодно, включая продажу этой же квартиры другому покупателю.

Решение одно — подписали, собрали пакет, подали на регистрацию. Чем быстрее — тем безопаснее.

Покупка с обременением — всё ещё интереснее

Иногда переуступается квартира, которая в ипотеке. Это не страшно, но требует дополнительной внимательности. Надо понять, кто именно гасит кредит, что будет с залогом, кто платит комиссии банку и как вообще вся эта конструкция развалится, если кто-то передумает.

Особенно если вы берёте такую квартиру в ипотеку. Тогда у вас будет не просто тройка участников (вы, продавец, застройщик), а уже квартет с банком. И каждый со своими условиями.

Лучше в таких случаях не надеяться на «как-нибудь решим», а всё чётко зафиксировать в договоре. Прямо до последней копейки.

Не ведитесь на цену

Иногда цена по переуступке подозрительно низкая. И вы такие: «О, повезло! Нашли вариант!» А вот и не факт. Это может быть:

Квартира с долгами.
Судебный спор.
Проблемы с документами.
Поддельный продавец.

Если вам предлагают купить квартиру дешевле рынка — будьте бдительны. Вполне возможно, это тот самый случай, когда сэкономил на покупку, а потом годами тратишься на адвокатов.

Есть ли альтернатива?

Если вас пугает переуступка, можно подождать и купить квартиру уже с правом собственности. Да, выйдет дороже. Зато меньше нервов.

А можно покупать у проверенного застройщика, у которого система переуступок автоматизирована. Некоторые девелоперы ввели внутреннюю проверку, чтобы исключить двойные продажи. Но это пока редкость, и проверять всё равно нужно.

Что делать, если уже попали?

Ну, во-первых, не паниковать. Такое бывает. И да, бывает даже в хороших комплексах. Первым делом — к юристу. Вторым — заявление в полицию, если подозрение на мошенничество. Третьим — в суд.

Шансов вернуть деньги больше, если у вас есть все документы, платёжки, подтверждение факта передачи средств. Поэтому даже если всё кажется надёжным — оформляйте всё официально. Никаких «встретились у метро, расписку дал, договор потом дошлю».

Так можно ли покупать по переуступке?

Можно. И иногда это выгодно. Но только если вы внимательны, дотошны, не ленитесь проверять и не доверяете на слово людям, которых знаете 10 минут.

Переуступка — это как поездка на машине по незнакомой дороге. Да, вы доберётесь, но если игнорировать знаки и ехать без фар, можно и в кювет. А можно и на финиш первым.

В конце — человеческое

Покупка квартиры по переуступке — это не страшилка, а просто путь с дополнительными кнопками. Если вы всё проверяете, ничего не подписываете вслепую и не передаёте деньги «на слово» — всё будет хорошо. Не нужно бояться. Нужно просто быть умнее тех, кто надеется, что вы споткнётесь.