Как инвестировать в новостройку, чтобы не ждать 5 лет

Инвестиции в новостройки — штука притягательная. Особенно когда сидишь с деньгами на счету и думаешь: ну не под матрас же их, правда? А потом открываешь сайты, читаешь про потенциальный рост стоимости на 30%, видишь, как кто-то «успел зайти на старте» и «вышел с профитом» — и понеслась. Уже мониторишь планы застройки, смотришь, какие этажи видовые, и прикидываешь: «А через три годика продам и на вторую куплю». Только вот жизнь — не скриншот из Инстаграма. И между «купил» и «продал» могут оказаться не три года, а все пять. А то и шесть, если вдруг с застройщиком приключится приступ «а можно мы немного подзадержим».

Но есть хорошая новость: ждать целую пятилетку не обязательно. Если подходить к делу с умом, можно выйти из инвестиции быстрее и с меньшими нервами. Главное — понимать, что новостройка для инвестора — это не «просто взять, а потом как-нибудь». Это стратегия. Желательно такая, где не приходится ждать, пока дети вырастут, а стройка наконец закончится.

Разберём по полочкам: куда смотреть, как выбирать, на чём можно ускориться и где не наступить на грабли с надписью «ещё чуть-чуть, потерпите до следующей весны».

Почему вообще надоело ждать 5 лет

Есть в инвестициях в новостройку один миф: мол, купил — и просто жди. Деньги растут, квадратные метры дорожают, рынок взлетает, и вот ты уже почти магнат. На деле — не всегда так. Могут заморозить стройку, могут изменить проект, могут «временно приостановить продажи». Или вообще всё достроят, но спрос просядет, и продать быстро — задача из жанра фантастики.

А ещё всё это время деньги у вас в бетоне. Не работают. Не растут. И это начинает раздражать, особенно когда за окнами инфляция с характером, а по соседству кто-то уже три сделки провернул, пока вы только подъезд на рендерах разглядывали.

Хочется быстрее. Чтобы вложился — и через год-полтора вышел. С прибылью, без валерьянки и с ощущением, что всё было не зря.

Выбираем не дешёвое, а ликвидное

Первая ошибка начинающих инвесторов — хвататься за самое дешёвое. Мол, дешево — значит, выгодно. На деле дёшево может означать, что туда даже таксисты не едут без навигатора. Или что стройка ещё даже не огорожена. Или что район — из разряда «приехал и сразу захотел уехать».

Вместо этого смотрите на ликвидность. То есть на то, насколько легко и быстро вы сможете эту квартиру потом продать. А ликвидность зависит от кучи факторов:

• Локация — ближе к метро, к ЦКАДу, к транспорту — лучше.

• Инфраструктура — школы, магазины, хоть один нормальный продуктовый.

• Планировки — не надо брать студию с нишей под стиралку. Лучше нормальную «евродвушку».

• Этаж — средние этажи уходят быстрее, чем первый или последний.

• Застройщик — чем надёжнее и известнее, тем проще потом покупателя убедить.

Не обязательно покупать в центре Москвы или в ЖК бизнес-класса. Важно, чтобы ваша квартира была такой, на которую потом в первую очередь позвонят, когда человек откроет ЦИАН и вбьёт фильтр «до 10 млн и не в поле».

Не покупайте в первой очереди, если хотите продать быстро

Звучит парадоксально, но правда. Первая очередь — это для тех, кто готов ждать. Там цены самые низкие, да, но и ждать до ключей придётся дольше. А продать до сдачи можно будет только по переуступке, и то не сразу.

Если вы хотите выйти через год-два — лучше смотреть на проекты, где сдача дома через 12–18 месяцев. Тогда через полгода-год можно будет продавать с ключами на руках. А это уже совсем другой разговор для покупателя — он видит реальную квартиру, а не картинку на заборе.

Плюс в последних очередях часто выше спрос со стороны тех, кто хочет «вот прям заехать и жить». И у них — меньше терпения, но больше желания купить готовое.

Переуступка — не всегда тормоз, но с нюансами

Покупка на этапе котлована с прицелом на переуступку — нормальная история. Но не везде и не всегда. Во-первых, не все застройщики разрешают переуступку сразу. Кто-то — только после полной оплаты, кто-то — после регистрации, кто-то — с комиссией. А у некоторых это настолько сложно, что проще дождаться ключей и продать «как есть».

Если всё же идёте по переуступке — сразу узнавайте:

• Когда можно будет переуступать.

• Какие комиссии при этом взымаются.

• Какой пакет документов потребуется.

• Можно ли переуступить квартиру, взятую в ипотеку.

И самое главное — когда вы реально сможете выйти в сделку. Потому что «вот буквально через полгода» у менеджеров может растягиваться до двух лет.

Ремонт — друг или враг?

Ещё один момент: нужно ли делать ремонт, чтобы продать квартиру дороже? Ответ: зависит. Если вы выходите сразу после получения ключей, то квартира без отделки — это нормально. Много покупателей предпочитают делать всё под себя. А если отделка от застройщика — это вообще универсальный вариант.

Но если квартира сдаётся без отделки и вы хотите продать чуть позже, уже на фоне конкуренции — можно вложиться в минимальный косметический ремонт. Не дизайнерский лофт в стиле «индастриал минимал», а просто чистую коробку с обоями и плиткой. Чтобы человек зашёл и сказал: «А можно я просто завезу диван и живу?»

С другой стороны, ремонт — это время, деньги, риски. Поэтому если хотите выйти быстро, лучше ориентироваться на лоты с уже готовой отделкой или хотя бы «white box». Пусть дороже на старте, но зато быстрее на выходе.

Ипотека и инвестиции — несовместимы?

Вопрос частый: можно ли инвестировать в новостройку в ипотеку? Теоретически — да. Практически — аккуратно. Потому что пока вы ждёте ключи и роста цены, вы платите банку. А если дом сдадут позже, а цена не вырастет, то вместо прибыли получите просто дорогой кредит и «опыт».

Чтобы не попасть в ловушку:

• Считайте не только «вход» (первоначальный взнос), но и «выход» (все платежи за период).

• Ипотека с отсрочкой тела — ваш друг.

• Если уверены, что за год сможете продать — платёж будет минимальный.

• Но если рынок замрёт, а покупатель не найдётся — держите запас.

И самое главное — не стройте всё на одной сделке. Если это ваша единственная квартира и вы влезли по уши в ипотеку — это уже не инвестиция, а игра в ва-банк.

Альтернатива — покупка у инвестора

Если вы не хотите ждать, пока отрыт котлован, можно пойти по другому пути: купить уже готовую квартиру у инвестора, который «вышел на финиш». Это чаще всего:

• Получена собственность.

• Квартира с минимальной отделкой или готовая.

• Продаётся по реальной рыночной цене.

• Уже возможна перепродажа без переуступки.

Да, маржа у такого варианта будет меньше. Но зато вы экономите год-два времени и выходите в сделку почти сразу. Иногда — с арендаторами на борту. Что для некоторых даже плюс.

Не недооценивайте аренду как промежуточный доход

Если продать сразу не получается — сдайте. Особенно если ЖК нормальный, квартира ликвидная, а район — не в глуши. Это позволит хотя бы перекрыть ипотеку или приумножить вложенное, пока рынок отыгрывается.

Сдавать можно посуточно, можно на длительный срок, можно даже как офис — если квартира на первом этаже и планировка позволяет.

Да, аренда — не пассивный доход мечты. Но это лучше, чем просто смотреть на закрытую дверь квартиры и ждать, когда она сама подорожает.

Что тормозит продажу чаще всего

Если уж говорим о быстрой инвестиции, надо понимать, что может вам всё испортить:

• Слишком высокая цена — думаете, что квартира золотая, а рынок так не считает.

• Непонятная история объекта — проблемы с документами, странный застройщик, неоформленные коммуникации.

• Плохая планировка — вытянутые комнаты, окна во двор-колодец, кухня 5 метров.

• Шумный район, стройка напротив, отсутствие транспорта.

• Агрессивная конкуренция — одновременно выходит много таких же квартир.

Вот почему важно не просто «поймать дно», а купить то, что захочется другим. Не уникальность делает квартиру ликвидной, а универсальность.

Быстро — не значит в спешке

Парадокс: чтобы инвестировать быстро, нужно действовать медленно. То есть не в смысле «тормозить», а в смысле — не суетиться. Успешные инвесторы анализируют, сравнивают, считают и смотрят не только на цену, но и на потенциальный спрос.

Если видите предложение «до конца недели скидка» — подумайте, почему именно так. Может, не продаётся. Может, дом проблемный. Может, район мёртвый. Лучше упустить одну «горячую» акцию, чем потом сидеть с квартирой год.

Напоследок — в стиле «человеку с опытом»

Инвестиции в новостройку — не лотерея, если к ним подходить как к бизнесу. Не торопитесь. Не верьте, что «всё будет дорожать». Не думайте, что «само рассосётся». Ставьте цель: войти, подождать максимум год-два и выйти. Или выйти в аренду, если рынок не даст быстро продать.

И не берите то, что сами не купили бы для жизни. Потому что в итоге продавать будете не графику, не рендер, не квадратные метры — а ощущение: удобно ли здесь жить. А если жить не хочется — продать трудно.

Пусть это будет сделка, из которой вы выйдете не через пять лет с седыми висками, а через полтора — с прибылью и мыслью «надо повторить».