Что такое эскроу-счёт и почему он не всегда защищает

Эскроу-счёт — одно из тех слов, которые в рекламе новостроек звучат как мантра: «Ваши деньги в безопасности», «Вы платите банку, а не застройщику», «Государство всё предусмотрело». И вроде бы да, звучит обнадёживающе. Особенно на фоне всех историй про недострои, долгострои и просто стройки, где у застройщика закончились деньги, вдохновение и совесть.

Но как обычно бывает — чем больше красивых слов, тем больше хочется заглянуть под обёртку. Так ли всё гладко? Может ли быть подвох? И почему в некоторых случаях, даже при наличии эскроу-счёта, покупатель оказывается не в шоколаде, а в ситуации «и денег нет, и квартиры пока не видно»?

Давайте разберёмся по-человечески: без юридической шелухи, но с примерами, объяснениями и важными нюансами. Потому что эскроу — это не волшебная палочка. Это просто инструмент. И как любой инструмент, в руках неумелого может сломаться или выстрелить в ногу.

Что такое эскроу и как это работает на бумаге

Итак, раньше покупатели новостроек передавали деньги напрямую застройщику. И тот, по сути, строил на ваши же средства. Это было дёшево, просто и… опасно. Потому что если застройщик разорялся, исчезал или начинал строить очень медленно, вы оставались с договором и кучей эмоций, но без квартиры и денег.

Чтобы всё это прекратить, с 2019 года ввели систему эскроу-счетов. Теперь покупатель кладёт деньги не застройщику, а в банк — на специальный счёт. Деньги там лежат, как бы «в ожидании», пока дом не будет построен и не получит разрешение на ввод. Только после этого банк переводит деньги застройщику.

Просто, логично, удобно. В теории — идеальная защита.

Почему это кажется таким надёжным

С эскроу-счётом вроде бы всё правильно:

• Вы не рискуете деньгами — они в банке.

• Застройщик не может потратить их на свой офис, рекламу или вечеринку.

• Если стройка сорвётся — деньги вернутся.

• Вы оплачиваете квартиру — и как бы резервируете её без передачи средств до результата.

Для тех, кто переживает за свои накопления — звучит как музыка. И банки тут кажутся почти ангелами-хранителями, которые не дадут застройщику сжечь ваши миллионы в камине.

Но давайте на секунду выдохнем и вспомним, что всё это — только внешняя сторона.

А теперь реальность: почему не всё так идеально

Вот вы покупаете квартиру по договору долевого участия (ДДУ), деньги кладутся на эскроу-счёт, и начинается стройка. Застройщик строит не на ваши деньги — он берёт проектное финансирование у банка. Это такой кредит, который он получит под залог будущих продаж. Логично? Вполне.

Но теперь внимание. Если застройщик вдруг обанкротится, стройка остановится или у банка начнутся проблемы — что тогда?

• Деньги вы получите обратно, но это не мгновенно.

• Вы потеряете время — год, два, а может и больше.

• За это время вы не купили ничего другого, цены могли вырасти, и то, что вы хотели, стало недоступным.

• А если у вас была ипотека — проценты по ней никто не отменит, пока идёт разбирательство.

То есть да, формально вы защищены. Но практически — вы на паузе. Иногда долгой и мучительной. Особенно если объект признают проблемным и его начнёт достраивать другой застройщик или Фонд защиты прав дольщиков.

Сценарий «застройщик сдулся» — что происходит

Если дом недостроен, разрешения на ввод нет, а застройщик вдруг исчез, обанкротился или начал затягивать — банк приостанавливает выплату. Ваши деньги остаются на счёте, и вам их не дают просто так. Надо ждать решения суда или ликвидационной процедуры. А это — долгая история.

А теперь представьте, что вы покупали квартиру в ипотеку. И пока идут суды и возвраты, вы продолжаете платить банку. Потому что кредит — это ваши обязательства. Банк скажет: «Ну да, мы деньги не передали, но вы же их брали».

Вот такая вот «защита». Словно вам дали бронежилет, который защищает от пуль, но только если стрелять по расписанию и не в дождь.

Условия расторжения и возврата — не всегда простые

Далеко не во всех случаях возврат денег с эскроу-счёта идёт автоматически. Если вы передумали — то есть сами решили отказаться от покупки, — это не считается страховым случаем. И получить деньги обратно можно только по правилам, указанным в договоре.

А правила могут быть суровыми. Например, что расторгнуть договор можно только по решению суда. Или что нужно получить отказ от регистрации права собственности. Или что застройщик должен сам признать неисполнение обязательств.

Поэтому перед подписанием договора с эскроу важно не только радоваться «безопасности», но и внимательно читать условия возврата. Иначе вы будете в ситуации «деньги вроде бы мои, но пользоваться ими я не могу».

Банк тоже играет свою игру

Не забывайте, что банк — не благотворительная организация. Он не просто хранит деньги. Он зарабатывает. И у него свои интересы. Например:

• Он может затянуть срок возврата по формальным причинам.

• Может отказать в открытии счёта, если что-то не понравилось в документах.

• Может обанкротиться. Да, банки тоже не бессмертны.

Формально все эскроу-счета застрахованы, как обычные вклады. Но если вдруг что-то пойдёт не по плану, вы снова окажетесь в ситуации ожидания. Потому что бюрократия — она и в банке бюрократия.

И что — всё плохо?

Нет, не всё. Система эскроу-счетов — это шаг вперёд. До неё люди просто отдавали деньги, надеясь на авось. А теперь хотя бы есть механизм возврата, если стройка встала.

Но считать это полной защитой — ошибка. Это защита с условиями, с ограничениями и с кучей «если». Это не сейф с надёжным замком, а больше похоже на камеру хранения в метро: пока всё нормально — работает. А если начнётся суматоха — ищите ключ и разбирайтесь, кто за что отвечает.

На что обращать внимание

Если вы покупаете квартиру с эскроу, обратите внимание:

• Кто застройщик — сколько у него проектов, какие есть отзывы.

• Кто банк — надёжен ли он, входит ли в систему страхования.

• Как оформлен договор — есть ли условия по возврату.

• Что написано в графике платежей — можно ли расторгнуть досрочно.

• Кто будет достраивать в случае чего — прописан ли механизм.

И если где-то нет ответов — не стесняйтесь спрашивать. Это не мелочь, это ваши деньги. И если менеджер отвечает в духе «ну всё по закону» — это не ответ.

Когда эскроу действительно работает

Эскроу хорошо работает, когда:

• Застройщик надёжный и с историей.

• Проект финансируется крупным банком.

• Документы в порядке.

• Сроки реалистичные.

• Ипотека оформлена аккуратно, с запасом.

Тогда вы действительно получаете ту самую «безопасность», о которой все говорят. Особенно если следите за стройкой, проверяете отчёты и не живёте в розовых очках.

И напоследок

Не думайте, что эскроу — это всё, что вам нужно для спокойствия. Это просто одна из ступеней безопасности. Важна не система, а то, как она используется. Застройщик может быть формально в рамках закона, но построить так себе. Банк может быть надёжным, но тугим. А вы — формально защищены, но по факту сидите без квартиры и с бумажкой.

Так что эскроу — хорошо. Но не верьте, что оно решает всё. Проверяйте, читайте, думайте. И не дайте себя убаюкать красивыми словами. Потому что комфорт — это когда вы не только сдали деньги, но и получили ключ. В нужный срок, без нервов и с пониманием, как именно это работает.